Vad du kan och kan inte dra av
Du får bara dra av dessa kostnader om de anses vara vanliga och nödvändiga i branschen:
- En kostnad anses vara vanlig om den är "vanlig och accepterad" inom din bransch. Till exempel skulle en vanlig utgift för en hyresvärd kunna betala en entreprenör för att fixa taklocket.
- En kostnad anses nödvändig om den är "hjälpsam och lämplig" för ditt företag. Till exempel skulle en nödvändig utgift för en hyresvärd kunna köpa Quicken Rental Property Manager , för att mer noggrant hålla reda på alla de många poster som en hyresvärd måste dokumentera.
Två försiktighetspunkter
- Du måste hålla detaljerade och korrekta uppgifter om du ska göra anspråk på något av följande som avdrag för dina skatter.
Se även: Vilka poster ska jag behålla för skattemässiga ändamål? - Dessa är vanliga skatteavdrag. De gäller inte för varje hyresvärd, hyresfastighetsägare eller fastighetsinvesterare. *
Till exempel gäller många av dessa avdrag inte för dem som hyr ut bostäder eller lägenheter som också anses vara deras bostad. Fastigheten anses vara en bostad om du använde den för personligt bruk för större än "X" antal dagar under det året eller "X"% av de dagar som egendomen hyrdes ut till verkligt marknadsvärde. (Dessa siffror kommer att listas i det aktuella skatteåret Schema E eller du kan kontakta din revisor).
* Du måste konsultera din revisor eller IRS för att bestämma rätt sätt att skicka dina skatter och rätt avdrag för din specifika situation.
Vanliga skatteavdrag
1. Avskrivningar
Avskrivningsutgiften används för de saker du har köpt för ditt företag som har ett nytt liv utöver det aktuella skatteåret. För att något ska anses avskrivningsbart måste det uppfylla tre regler:
- Beräknas vara i mer än ett år.
- Var värdefull för din verksamhet på något sätt.
- Förlora sitt värde eller slitage över tiden.
Några exempel på avskrivningsbara tillgångar är:
- Anskaffningspriset på fastigheten (minus markens värde).
- Förbättringar av fastigheten som nya köksskåp eller ett helt nytt tak.
- Buskar eller staket.
- Möbler eller apparater.
- Bil för företagsanvändning.
Olika tillgångar , som ett kylskåp och en byggnad, kommer att ha olika nyttjandeperioder och det finns olika typer av avskrivningar som kan användas, såsom rak linjeavskrivning och accelererad avskrivning . Kontakta IRS eller din revisor för att bestämma vilken typ av avskrivning som ska användas och livslängden för varje tillgång du försöker avskriva.
2. Passiva aktivitetsförluster
Att äga uthyresfastigheter anses vara en passiv verksamhet. Det finns komplexa regler som gäller passiva aktiviteter, men kort sagt begränsar de din förmåga att göra anspråk på förluster som uppkommer i passiv verksamhet mot andra inkomsttyper.
Det finns vissa undantag:
- Om du anses vara en fastighetsmäklare (vissa regler gäller som att arbeta minst 750 timmar om året om fastighetsrelaterade aktiviteter), anses inte uthyrningsverksamhet som du deltar i som passiv verksamhet .
- Om du anses vara aktivt involverad i din hyresverksamhet kan du dra av upp till $ 25 000 i passiva hyresförluster om du gör under $ 100 000. Aktivt involverad innebär att du måste ha deltagit i att fatta beslut om ledning, till exempel att hitta hyresgäster eller besluta om villkoren för dina hyror och ditt intresse för hyresverksamheten har aldrig varit mindre än 10% för året. Beloppet du kan dra av kommer att minska för varje dollar din inkomst är över $ 100,000. Du kommer inte kunna dra av någon passiv aktivitetstakt när din inkomst når 150 000 dollar.
3. Reparationer
Du kan dra av kostnaden för reparationer som uppkommit under ett visst skatteår. Reparationer anses vara arbete som är nödvändigt för att hålla din egendom "i gott skick". De lägger inte till betydande värde för en egendom. Reparationer inkluderar saker som målning. Det är viktigt att förstå att allt underhåll du gör på din egendom inte anses reparation. IRS skiljer mellan förbättringar och reparationer. Förbättringar ses som tilläggsvärde till fastigheten. Förbättringar kan inte helt avdragas under det år de uppstått. Snarare måste de aktiveras och avskrivas över nyttjandeperioden.
Se även: Förbättringar mot reparationer
4. Resekostnader
Hyresvärdar får ta av vissa lokala och långa resekostnader som är affärsmässiga. Detta inkluderar inte pendlingskostnader, vilket innebär att resa från ditt hem till ditt vardagliga kontor eller affärsställe.
Om du har egen bil för lokal resor, kan du ta ditt avdrag med antingen standard körsträcka eller använda de faktiska kostnaderna, till exempel kostnaden för bensin och underhåll på fordonet. Du kan också dra av parkeringsavgifter och vägtullar, ränta på ett billån och eventuella registrerings- eller licensavgifter och skatter.
Om du inte har ditt eget fordon kan du dra av dina utgifter för kollektivtrafik för affärsändamål.
Se även: Hur man drar ut resekostnaderna på dina skatter
Standard Mileage Rate vs faktiska kostnader
5. Ränta
Du kan dra av räntan du har betalat på affärsrelaterade utgifter. Till exempel: Du kan dra av räntan du har betalat på hypotekslån eller andra företagslån, betalningar av billån (men endast den del som används för affärsändamål) och räntan betalas på kreditkort som används enbart för affärsändamål.
6. Hemkontor
Du kan ta hemkontorsavdraget om du bara använder en del av ditt hem som ett kontor för ditt företag. Du måste göra majoriteten av ditt företag här för att göra anspråk på avdraget. Beloppet du kan dra av beror på hur mycket ditt hem som ditt hemkontor tar upp.
Se även : Grunderna för hemkontorets avdrag
Vilka hemkostnader kan du dra av?
7. Underhållskostnader
Tyvärr hänvisar inte underhållningskostnader till kostnader som används för att underhålla dig själv. Underhållskostnader innebär de som uppstår under affärsrelationer. Till exempel tar du en klient till din country club eller ger en potentiell investerare två biljetter till teatern underhållningskostnader .
8. Juridiska och professionella avgifter
Om du anställer en professionell för att göra arbete för dig, är avgiften du betalar till dem avdragsgilla. Detta inkluderar advokatavgifter, revisorsavgifter, fastighetsmäklareavgifter eller avgifter som betalas till andra professionella rådgivare.
9. Anställdskompensation
Om du anlitar någon att göra arbete för dig, kan du dra av de lön du betalar till dem som företagskostnader. Detta inkluderar löner för både heltidsanställda, till exempel en fastighetschef eller en live-in superintendent och deltidsanställda, till exempel en entreprenör som du anländer en gång för att fixa ett takläckage.
10. Skatter
Du kan dra av din fastighetsskatt, fastighetsskatt och moms på affärsrelaterade poster som inte anses vara avskrivningsbara för året. Du kan dra av avgifter för skatterådgivning och förberedelse av skatteformulär som är relaterade till din hyresfastighet. Du kan dock inte dra av juridiska avgifter från att försvara titeln på fastigheten, att återställa egendom eller att utveckla eller förbättra egendom. Du måste lägga till dessa typer av avgifter till din egendom.
11. Försäkring
Du kan dra av de premier du betalat på de flesta typer av försäkringar, inklusive hälsa, olycka, orsakssamband, stöld, översvämning, brand, ansvar, fordon och sjukförsäkring för dina anställda.
12. Olyckshändelser
Om din egendom skadades av en katastrofal händelse som en brand kan du dra av en del av eller hela förlusten. Beloppet du kan dra av beror på din försäkring och mängden skada på egendomen.
Andra vanliga skatteavdrag inkluderar:
- Reklamkostnader.
- Hyr dig betalt till andra.
- Telefon samtal relaterade till din uthyrningsverksamhet. Du kan dock inte dra av den första raden för lokal service som kommer in i ditt hem. Det betraktas som en personlig linje.
- Du kan betala eller dra av utbetalda kostnader för att göra din bostad tillgänglig för personer med funktionshinder eller äldre.
- Om din egendom anses vara en kommersiell byggnad kan du dra av kostnader för att göra den energieffektiv.
* Du bör alltid kontakta IRS eller en certifierad revisor för att bestämma vilka avdrag som gäller för din specifika situation.