Definitioner och skillnader
Definition av förbättring
En förbättring är en fastighetsuppdatering som kommer att förlänga egenskapens "nyttjandeperiod".
Teorin här är att det inte bara är en kortsiktig fix, utan det är något som kommer att öka värdet till fastigheten under de kommande åren.
Förbättringar är vanligtvis mer omfattande än reparationer och brukar innebära större kostnad. Förbättringar inkluderar:
- Lägga till något som inte tidigare var där,
- Uppgradering av något som existerade eller
- Anpassa tillgången till en ny användning.
Exempel på förbättringar:
- Lägga till ett tillägg
- Lägger till central luftkonditionering
- Installera ett säkerhetssystem
- Installera helt nya lövträd golv
- Byta ut ett helt tak
- Byta ut alla befintliga VVS
- Byta ut alla befintliga el
- Renovera ett kök
- Renovera ett badrum
- Byta ut alla Windows
- Lägga till en däck
Definition av en reparation
En reparation är nödvändigt underhåll för att hålla fastigheten i beboelig och fungerande skick. IRS definierar reparationer som de som "inte lägger till betydande värde för fastigheten eller förlänger sitt liv."
När något repareras, återställs det i allmänhet till sitt tidigare bra skick, inte förbättrats.
Reparationer kan vanligtvis utföras för en rimlig summa pengar.
Exempel på reparationer:
- Refinishing ett trägolv
- Ommålning av ett rum
- Reparera ett tak
- Reparation av befintlig VVS
- Reparation av befintliga apparater
- Byte av en dörrknapp
- Byta ut ett fönster
- Byta ut en bruten rökdetektor
- Byta ut ruttade golvplattor
- Byte av kakade golvplattor
Hur man dämpar förbättringar på dina skatter
Du kan dra av de förbättringar som gjorts på din egendom, men du kan inte dra av det fulla värdet av förbättringen under året som förbättringen inträffade. Detta beror på att en förbättring ger värde till din fastighet under de kommande åren, inte bara under det aktuella året.
Därför måste förbättringar aktiveras och avskrivas enligt ett fastställt avskrivningsschema (det kommer att vara annorlunda för varje tillgång). Du måste dela kostnaden för förbättringen under förbättringens livslängd och sedan ta ett årligt avdrag baserat på det angivna års bekostnad.
Exempel på hur man dämpar en förbättring
Du gjorde en förbättring värd $ 5000 till din egendom. Därför måste du dra av det över ett bestämt avskrivningsschema . Vi kommer att använda ett avskrivningsschema på 10 år.
Vi antar att det inte finns något beredningsvärde, vilket betyder att det kommer att vara värt ingenting efter 10 år. Vi kommer också att anta linjära avskrivningar, vilket innebär att kostnaden kommer att spridas jämnt över 10 år.
Därför kan du kräva ($ 5000/10) en kostnad på $ 500 varje år under de kommande tio åren. Om du antar att du har en 28% skattesats, sparar du ($ 500 * .28) $ 140 i skatter för året.
Hur man dämpar reparationer på dina skatter
En reparation görs för att återställa ett föremål till sitt tidigare skick.
Därför kan du dra av hela kostnaden för reparationen under det skatteår som reparationen genomfördes.
Exempel på hur man drar ut en reparation
Du utförde en reparation på din fastighet värd $ 5000. Som reparation kan du dra av hela utgiften under det aktuella året. Antag att din skattesats är 28%. Således kommer du att spara ($ 5 000 * .28) $ 1400 i skatter.
Förbättringar mot reparationer, vilket är bättre?
En är inte nödvändigtvis bättre än den andra. En förbättring, till exempel att lägga till ett tillägg, lägger till värde för din egendom, men hela kostnaden för en reparation, som att fixa taklocket, kan omedelbart dras av på dina skatter, vilket ger mer pengar i fickan.
Den idealiska situationen varierar beroende på dina behov. Vissa hyresvärdar måste maximera alla omedelbara avskrivningar eftersom deras försörjning beror på deras årliga hyresintäkter.
I det här scenariot kan det vara fördelaktigt att kunna klassificera en kostnad som en reparation eftersom det skulle maximera hyresvärdenens efterskattningsdollar för det angivna året. Om hyresvärden inte behöver ytterligare avdrag för det angivna året kan förlängningstiden för flera år, genom att klassificera utgiften som en förbättring, vara till nytta.
Många hyresvärdar och hyresfastighetsägare använder ett smutthål genom att placera en hyresgäst i fastigheten och sedan utföra "reparationer". Detta gör det möjligt för hyresvärden att utföra mer omfattande underhåll som annars kan klassificeras som en förbättring. Med hyresgästen som redan bor där kan hyresvärden hävda att arbetet är nödvändigt för att hålla hyresgästen nöjd.
För de saker som kan falla i ett grått område mellan förbättringar och reparationer beror det verkligen på hur bekvämt du och din revisor är med att försvara ditt krav mot IRS-granskning.
* Du bör alltid kontakta IRS eller en certifierad revisor för att bestämma vilka avdrag som gäller för din specifika situation.