6 Hyresgästers rättigheter i New Mexico
New Mexico Hyresgästs Rätt till Deposition
47-8-18
New Mexico hyresvärdslagen innehåller vissa regler för depositionen. Dessa regler hjälper både hyresvärden och hyresgästen att förstå vad som förväntas av dem.
Depåbelopp:
För leasingavtal som är mindre än ett år kan en hyresvärd hämta en månads hyran. Om hyresavtalet är ett år eller mer har hyresvärden möjlighet att samla mer än en månads hyran, men om han eller hon gör det måste insättningen placeras på ett konto som tjänar ränta.
Depåavgifter :
Hyresvärdar kan göra avdrag från depositionen för skador ovanför vanligt slitage , obetalda verktyg, obetald hyra och andra brott mot hyresavtalet.
Återbetalning:
En hyresvärd måste returnera hyresgästens insättning inom 30 dagar efter uppsägningen av hyresavtalet. Om hyresvärden behåller några pengar måste hyresvärden också innehålla en skriftlig redogörelse som specificerar vilka avdrag som har tagits och beloppet för varje avdrag.
Genomgångskontroller :
New Mexico hyresvärdar är inte lagligt skyldiga att göra en genomgång inspektion av enheten med sin hyresgäst innan hyresgästen flyttar ut.
Hyresvärden och hyresgästen får dock göra denna inspektion, om båda sidor vill ha och godkänna det.
Se även: New Mexicos säkerhetslagstiftning
New Mexico Hyresgästs Rätt till Fair Housing
Hyresgäster i New Mexico är skyddade av Federal Fair Housing Act . Denna handling skyddar sju klasser av människor från att diskrimineras i någon verksamhet som är relaterad till bostäder.
Dessa sju klasser är:
- Färg
- Handikapp
- Familial Status
- Nationell Ursprung
- Lopp
- Religion
- Sex
New Mexico har också sin egen Mänskliga rättigheter Act. Denna handling skyddar fyra ytterligare klasser av människor. Dessa klasser är:
- Anor
- Könsidentitet
- Sexuell orientering
- Spousal Affiliation
New Mexico Hyresgästs Rätt att hyra upplysning
47-8-15
Hyresvärden hyresgäst lag i New Mexico kräver att hyresvärdar informera sina hyresgäster om vissa regler och förfaranden avseende deras hyra. Detta inkluderar:
Hyresbelopp:
Hyresbeloppet för varje vecka, månad eller år borde tydligt skrivas i hyresavtalet . Om det inte är det antas att hyresgästen betalar rättvis marknadslägenhet för att bo i enheten.
Var att betala hyra:
Platsen där hyran ska betalas bör skrivas i hyresavtalet. Om det inte är det antas att hyran kommer att hämtas på hyresgästens enhet.
När att betala hyra :
När hyran är förfallen bör också anges i hyresavtalet. Om det inte är det antas att hyra beror i början av varje månad.
Lease Term:
Om inte hyresavtalet säger något annat, anses hyresgäst som betalar hyra varje vecka betraktas som en hyresgäst per vecka. Varje hyresgäst som betalar hyra varje månad anses vara en månad till månad hyresgäst.
Sena avgifter :
Sena avgifter är tillåtna om det ingår en klausul i hyresavtalet. Hyresvärdar får ta ut högst tio procent av den periodiska hyran som en sen avgift. Så, om den månatliga hyran är $ 1000, då hyresvärden kan ta ut en sen avgift på $ 100. Hyresvärden har fram till nästa hyresperiod efter den sena hyran samlades för att meddela hyresgästen att de är skyldiga till en sen avgift.
Avgift för gäster:
New Mexico hyresvärdar kan inte försöka ladda sina hyresgäster för att ha gäster på fastigheten. De kan inte ta ut en avgift om det finns ett rimligt antal gäster eller om dessa gäster bor i en rimlig tid.
Hyresvärden får emellertid få ta ut hyresgästen om hyresgästens gäster använder andra faciliteter i hyresfastigheten än de som finns i hyresgästens egen enhet.
Hyr ökning :
För hyresgäster mellan månad och månad måste hyresvärden ge hyresgästen minst 30 dagars varsel före leasingperiodens slut att hyresvärden avser att öka hyresgästens hyror.
För hyresgäster varje vecka måste hyresvärden ge hyresgästen skriftligt meddelande om en planerad hyreshöjning minst en vecka före hyresdagen.
Hyr som säkerhet:
Hyran kan inte användas som deposition eller att betala för skador eller andra avdrag från depositionen om inte hyresvärden och hyresgästen skriftligen håller med om att detta är acceptabelt.
New Mexico Hyresgästens rätt att meddela innan hyresvärdens inträde
47-8-24
Anledningar till att hyresvärden kan ange en hyresgästs enhet i New Mexico:
- Att inspektera enheten
- Att göra nödvändiga eller begärda reparationer
- Att göra nödvändiga eller begärda förbättringar
- Att göra nödvändiga eller begärda ändringar
- Att tillhandahålla nödvändiga eller begärda tjänster
- Att visa enheten till potentiella hyresgäster
- Att visa enheten till potentiella eller faktiska köpare, entreprenörer eller hypotekslån.
Obligatoriskt meddelande:
New Mexico hyresvärdar måste ge hyresgästen minst 24 timmars varsel innan hyresvärden kan komma in i hyresgästens lägenhet. Detta meddelande måste
- Var ett skriftligt meddelande
- Inkludera syftet med att skriva in enheten
- Inkludera datum för den begärda inmatningen
- Inkludera en rimlig tidsram av begärd post
Hyresgästens rätt att begära alternativ tid:
En hyresgäst i New Mexico har rätt att begära att hyresvärden anger ett annat datum än den hyresvärd som begärs. Om denna förfrågan inte är opraktisk och inte skadar hyresvärden ekonomiskt, ska hyresvärden göra en försök att tillgodose denna begäran.
Undantag från meddelandet:
24-timmars uppsägningskravet är inte nödvändigt i de två följande situationerna
1. Inom sju dagar efter hyresgästen som begär att hyresvärden utför en reparation eller tillhandahåller en tjänst.
2. När hyresvärden åtföljs av en offentlig arbetstagare som utför en inspektion eller av en representant för en kabel-, gas-, el- eller telefonföretag.
Nödanmälan:
En hyresvärd får komma in i en hyresgästs lägenhet under nödsituationer utan att behöva lämna det normala 24 timmars varsel. Ett exempel på en nödsituation kan vara en kolmonoxiddetektor som går ut och hyresgästen svarar inte på hyresvärdens förfrågningar för att undersöka situationen.
Ytterligare undantag från meddelandet
En New Mexico-hyresvärd kan komma in i en hyresgästs enhet vid rimliga tider utan att ge 24 timmars varsel i följande två situationer:
- Om hyresgästen har övergivit eller överlämnat enheten
- Om hyresgästen har varit borta från fastigheten i mer än sju dagar.
Hyresgästen vägrar åtkomst:
Om hyresgästen vägrar att tillåta hyresvärdenen laglig tillgång till sin enhet, kan hyresvärden få en förordningsorder från domstolen för att få tillgång eller kan säga upp hyresavtalet. Hyresvärden kan också ha rätt till skadestånd.
Hyresvärdens olagliga inträde:
Om hyresvärden olagligen går in i en hyresgästs lägenhet, försök att komma in på orimliga tider eller gör upprepade krav på inträde som gör att hyresgästens tysta njutning av enheten ska avbrytas, kan hyresgästen få förbudsrättslig befrielse från domstolen för hyresvärden att stoppa beteendet eller hyresgästen kan säga upp hyresavtalet. Hyresgästen kan också få skador.
New Mexico Hyresgästens rättigheter efter hyresvärdens hämnd
47-8-39; 47-8-48
Återkallande åtgärder förbjudna:
En hyresvärd är förbjuden att utföra någon av följande åtgärder som en form av vedergällning mot en hyresgäst:
- Öka hyresgästens hyra.
- Minska tjänster till hyresgästen.
- Inlämning för att skjuta upp hyresgästen - En vedergällningsvikt
Tidslinje för en hyresvärds åtgärder för att betrakta vedergällning
För att någon av de ovannämnda åtgärderna av en hyresvärd ska betraktas som vedergällning måste åtgärden ha inträffat inom sex månader efter att en hyresgäst utövar en laglig rättighet.
Hyresgäster Åtgärder som kan utlösa hyresvärd retaliation:
Följande åtgärder betraktas allmänt som hyresgäståtgärder som kan leda till att en hyresvärd retaserar mot hyresgästen. De inkluderar:
- En hyresgäst lämnar ett klagomål till en kommunal myndighet om en hälso- eller säkerhetsbrott på fastigheten.
- En hyresgäst som organiserar eller går med i en hyresgästs fackförening eller en liknande grupp.
- En hyresgäst har klagat direkt till hyresvärden om hyresvärdens misslyckande att följa hyresvärdens underhållsansvar enligt New Mexicos hyresvärdslägerlag. Hyresgästen har begärt att hyresvärden gör reparationer på fastigheten.
- Inlämning av ett klagomål hos HUD eller annan lokal rättvis bostadsbyrå mot hyresvärden för diskriminering av bostäder.
- Vann en rättegång mot hyresvärden.
- Har en rättegång i väntan på hyresvärden.
- Testat på uppdrag av en annan hyresgäst.
- Hämtade hyran tills en stor hälso- eller säkerhetsbrott på fastigheten var fastställd.
Hyresgästens rättigheter efter hyresvärdens återförening
Om en hyresvärd har befunnits ha väckt vedergällning, har hyresgästen rätt att stanna kvar i enheten och kan tilldelas rimliga domstolskostnader och advokatkostnader. Hyresvärden kan också vara tvungen att betala ett civilt straff på två gånger den månatliga hyran.
Hyresvärdsåtgärder som inte anses vara vedergällning
New Mexico hyresvärdar är lagligen tillåtna att genomföra följande åtgärder med korrekt meddelande utan att bli anklagad för vedergällning.
- Öka hyran vid utgången av leasingavtalets löptid.
- Ändra tjänster vid slutet av leasingavtalets löptid.
Hyresvärden måste kunna visa att dessa förändringar eller ökningar görs lika för alla hyresgäster och är inte bara riktad mot en enda hyresgäst.
New Mexico Hyresgästens rättigheter efter inhemska våld
47-8-33
Frihet från utslagning
En hyresvärd får inte utesluta en hyresgäst som enbart bygger på att han eller hon är utsatt för våld i hemmet.
Inhemskt våld som försvar för hyresavtal
Om en hyresvärd försöker skjuta upp en hyresgäst eftersom han eller hon väsentligt brutit mot hyresavtalet kan hyresgästen använda ett hushållsolycka som ett försvar. Hyresgästen måste ha ansökt om och fått en tillfällig fasthållningsorder på grund av händelsen som orsakade den väsentliga hyresavtalet eller för en tidigare händelse. I det här fallet kommer utslagningen inte att hålla upp. I en annan situation, där en hyresgäst försöker hävda våld i hemmet som ett försvar, kan domstolen besluta att skjuta upp hyresgästen som är direkt ansvarig för hyresavtalet och låta övriga hyresgäster vara kvar i enheten och leva ut resten av deras hyra.