7 tips för att placera en stor hyresgäst i din investeringsfastighet
1. Följ lagen
Hyresvärdar måste behandla alla potentiella hyresgäster lika. Det finns en lag, som kallas Federal Fair Housing Act , som är utformad för att förhindra diskriminering av vissa klasser av människor i alla aktiviteter relaterade till bostäder.
Kort sagt, du kan inte diskriminera baserat på:
- Ras eller färg
- Nationellt ursprung
- Religion
- Sex
- Familjestatus (familjer med barn)
- Handikapp
Dessutom har många stater sina egna rättvisa bostadsregler som du måste följa, så se till att du vet och följer dina lokala lagar också.
2. Välj en hyresgäst med bra kredit
Du vill leta efter en hyresgäst som är ekonomiskt ansvarig. Om de är ansvariga för att betala sina räkningar är det en stor chans att de kommer att betala sin hyra i tid och vara ansvarig för din lägenhet. Att kontrollera en hyresgästs ekonomi är en tvåstegs process:
A. Verifiera inkomst:
- Idealt sett vill du hitta en hyresgäst vars månadsinkomst är minst tre gånger den månatliga hyran.
- Be om kopior av deras lönestubbar.
- Ring deras arbetsgivare direkt för att bekräfta deras anställning, anställningstid, deltagande rekord och månadsinkomst.
B. Kör ett kreditkonto :
- Har de en historia att betala sina räkningar i tid?
- Kontrollera deras inkomst till skuldkvot.
- Även om deras inkomst är tre gånger den månatliga hyran, måste du faktor i hur mycket skuld de har.
Till exempel: Hyran är $ 1000 per månad. Hyresgäst A gör $ 3000 per månad, men har $ 2400 i skuldbetalningar varje månad. Denna hyresgäst kan ha en svårare tid som ger lägenheten trots sin månatliga inkomst. Hyresgäst B gör $ 2500 per månad, men har ingen skuld. Denna hyresgäst kan vara en utmärkt kandidat att betala hyran trots att deras inkomst inte är tre gånger den månatliga hyran.
- Leta efter tidigare utslag , civila domar mot eller konkurser.
3. Utför en brottslig bakgrundskontroll
Kriminal information är offentligt register och kan ses på olika domstolshus. Denna kontroll kommer att visa upp både allvarliga och mindre brott. Du behöver hyresgästens namn och födelsedatum för att köra en. Tänk på att personer med kriminalregister kan försöka förfalska denna information, så se till att kontrollera ett giltigt ID för att verifiera att de är vem de säger att de är.
Ett omfattande brottsbekämpning kommer att inkludera:
- Federal Court Record Search
- En rikstäckande brottsregistersökning
- En stämningsdomstolsökning
- En avdelning för korrigeringar Brottare Sök
- Seksuell Offender Database Search
3 försiktighetsåtgärder:
- Vissa stater, som Kalifornien, förbjuder hyresvärdar att diskriminera hyresgäster med vissa straffrättsliga domar. Som hyresvärd kan du ha en enklare tid som motiverar ditt avslag på en potentiell hyresgäst med en drog eller våldsbrott, än att du skulle avvisa en hyresgäst med 50 biljettförsäljning. Det beror på att droger eller våldsbrott kan äventyra andra hyresgästers säkerhet.
- Det finns ingen nationell databas med kriminalregister, så det kan vara svårt att göra en grundlig bakgrundskontroll.
- Att göra en brottslig kontroll själv kan vara mycket tidskrävande. Det kan vara bäst att anställa ett välrenommerat hyresgästen för att utföra denna kontroll för dig. Det kan ofta kombineras med kreditkontrollen, mot en extra avgift självklart.
4. Titta på hyresgästens uthyrningshistorik
Om möjligt borde du prata med minst två av hyresgästens tidigare hyresvärdar . Detta beror på att om hyresgästen var ett problem hyresgäst kanske den hyresvärd vill hämta hyresgästen och kanske inte är så sanningsenlig.
Frågor du borde fråga:
- Hyrde hyresgästen sin hyra i tid ?
- Vad var orsaken till flytten? Hyrdes hyresgästen för utebliven betalning av hyran eller för att bryta hyresvärdens regler?
- Hyrde hyresgästen 30 dagars varsel innan han flyttades ?
- Hur behöll de sin lägenhet? Var de rena?
- Gjorde de någon annan skada på lägenheten än normalt slitage ?
- Var de respektfulla för sina grannar?
- Klagade de ofta?
Självklart, om sökanden är en första gången hyresgäst, en student eller en nyutbildad kandidat, kanske de inte har en hyrahistoria.
I det här fallet kan du kräva en medsignal för hyresavtalet.
5. Välj en hyresgäst som är stabil
På deras ansökningsblankett, titta på hyresgästens tidigare adresser och anställningshistoria. Flytta eller byta jobb ofta? Om de rör sig ofta, kommer det här mönstret troligtvis att fortsätta och du kommer snart att ha en ledighet på dina händer igen. Om de inte har visat konsekvent anställning kan de inte ha råd med lägenheten om tre månader och du kommer att vara kvar och starta din hyresgästsökning från början eller ta hand om en utvisning.
6. Maximalt två personer per sovrum
Ju fler människor per lägenhet, ju mer buller och ju större slitage på din investering. Även om HUD inte har specifika regler angående antalet boende per sovrum anses en regel på högst två personer per sovrum betraktas som rimligt enligt lagen om rättvis bostadsfastighet med följande undantag:
- Statlig och lokal lag:
- Om en stat eller en ort har särskilda bostadsnummer, måste hyresvärden följa dem.
- Storlek och konfiguration av bostaden:
- Ett 500 kvadratfot sovrum kan rymma fler personer än ett 250 kvadratfot rum.
- En enhet med vardagsrum och den kan rymma fler personer än en utan.
- Ålder och antal barn:
- Att vägra att hyra till två vuxna med ett spädbarn för ett sovrum kan betraktas som diskriminerande, men det är rimligt att vägra att hyra till två vuxna med en tonåring för ett sovrum.
- Du kan ge maximalt antal personer per lägenhet, men du kan inte ge maximalt antal barn per lägenhet.
- Septiska / avloppssystemets begränsningar:
- Om systemets kapacitet endast kan tolerera ett visst antal boende i bostaden.
7. Lita på dina instinkter
Du kan göra all screening i världen, men ibland är dina instinkter den bästa dömaren av karaktär. Du kanske känner att det finns något av en hyresgäst som annars ser bra ut på papper. senare för att finna att hyresgästen har använt någon annans identitet för att ansöka om lägenheten. Lita på din screening, men ignorera inte din tarm.