Kommer du att godkännas för en 8-hyresgäst?
När måste en PHA bestämma hyran rimlighet?
Det finns vissa tider när en bostadsmyndighet måste avgöra om en enhet är hyra rimlig. Dessa fall inkluderar:
- När en hyresvärd försöker få hans eller hennes enhet godkänd att vara upptagen av en 8-hyresgäst.
- När hyresvärden för en hyresgäst i avsnitt 8 appellerar till bostadsverket för en ökning av hyran.
- När ett bostadsavtal är förnyat måste PHA jämföra Fair Market Rent från ett år sedan till Fair Market Rent som är i kraft 60 dagar innan kontraktet löper ut. Om Fair Market Renten minskar med minst fem procent jämfört med föregående års Fair Market Rent, måste enheten omprövas för att avgöra om beloppet som kommer att betalas ut till hyresvärden är hyran rimlig.
- När HUD instruerar PHA att göra det. - Detta sker ofta när HUD vill granska hur PHA fördelar medel och bedriver verksamhet.
- När den offentliga bostadsverket anser det nödvändigt att göra det.
Hur bestämmer en PHA Hyran rimlighet?
För att avgöra om en enhet är uthyrd rimlig kommer bostadsverket att jämföra den enheten med liknande enheter i området. Detta görs för att avgöra om hyran som hyresvärden laddar är rimlig jämfört med en liknande enhet.
För en jämförbar enhet söker PHA en enhet som liknar:
- Plats - Enheten måste vara inom ett område inom PHA: s jurisdiktion. Om enheten befinner sig i ett närliggande område måste PHA göra lämpliga justeringar.
- Är jämförbar i storlek - Även om enheterna har samma antal sovrum, är ett ett sovrum som är 600 kvadratmeter inte jämförbart med ett sovrum som är 1200 kvadratmeter. Enheterna måste därför vara lika i antal sovrum och i kvadratmeter.
- Liknande i Typ - För att vara jämförbar måste enheterna vara belägna i samma typ av egendom , t.ex. i ett enda familjehem, ett flerfamiljshus, en bostadshus eller en höghus.
- Datum för konstruktion - PHA kommer inte att jämföra en nybyggd bostad till ett hem som byggdes 1900.
- Fastighetsförhållande - En fastighet kommer inte att jämföras med en välskött fastighet.
- Renoveringskvalitet - PHA kommer inte att jämföra en uppgraderad enhet till en som inte har renoverats. Till exempel, en enhet med helt nya köksmaskiner och trägolv kommer inte att jämföras med en enhet med 50 år gammal matta och endast en braskamin.
- Fastighetsförmedling och tjänster - Den offentliga bostadsmyndigheten kommer att jämföra enheter med liknande bekvämligheter och tjänster, såsom tvättmaskin och torktumlare, central luftkonditionering, utsedd parkeringsplats, utomhusutrymme, hiss eller dörrvakt.
- Antal inkluderade hjälpmedel - PHA måste ta hänsyn till alla verktyg som ingår i hyrespriset. De måste göra nödvändiga justeringar för att exakt jämföra enheterna.
Jämförbara enheter
När fastighetsförvaltningen bestämmer hyresredovisningen jämför de enheten med liknande enheter i området. Jämförbara dras för två typer av egenskaper:
- Egenskaper i området som är likartade -The PHA kommer att jämföra enheten som försöker vara godkänd för avsnitt 8 till enheter i området som inte ingår i program för offentligt boende.
- Liknande enheter i lokalerna - Om den enhet som befinner sig i godkännande enligt avsnitt 8 ligger i en fastighet som har en eller flera liknande enheter som inte ingår i ett offentligt bostadsassistansprogram, kommer PHA att jämföra enheterna. Hyresvärden måste intyga att beloppet för bostadsvaluta enligt avsnitt 8 inte överstiger hyran som hyresvärden samlar in för övriga jämförbara enheter i lokalerna.
Vad händer om din enhet inte anses vara hyra rimlig?
Om, efter att ha utfört en jämförbar sökning, fastighetsförvaltningen bestämmer att din enhet inte är hyra rimlig, kommer din enhet inte att vara berättigad att hysa hyresgästet i avsnitt 8. Du kommer inte att kunna hämta bostadsvalutan, även om hyresgästen är villig att betala mer ur sin egen ficka för att bo i din enhet. Hyresgästet i avsnitt 8 har rätt att söka efter en enhet som anses rimlig hyra.