Kapitaliseringsräntor är ett populärt verktyg som används av fastighetsinvesterare vid värdering av fastigheter. De används också för att bestämma rätt notering och försäljningspriser för kommersiella fastigheter. När man arbetar med fastighetsinvesterarklienter måste agenter och mäklare kunna hjälpa dem att fastställa motiveringen för det frågan om inkomstproducerande egenskaper.
Kommersiella och uthyrningsfastigheter för inkomstgenerering är beroende av cap-priser som hjälper till vid utvärdering av fastigheter.
Att veta priset och kapitaliseringsgraden för jämförbara fastigheter låter dig hjälpa din kund att bestämma den nettovinst som kommer att krävas för att motivera det betalade priset. Inte alla investerare går snabbare på kurser, och du kan visa ditt värde och expertis om du kan hjälpa dem att använda cap-priser för fastighetsprissättning eller värdering.
Svårighet: Enkelt
Nödvändig tid: 5 minuter
Här är hur:
- Hämta kapitaliseringsfrekvensen för jämförbara, nyligen sålda fastigheter i området.
- Multiplicera kapitaliseringsgraden med värdet av fastigheten för att bestämma det netto rörelseresultat som skulle behövas för att motivera priset.
Exempel: En kupong för jämförbara lägenhetskomplex är 12% eller .12, och priset för komplexet vid köpeskilling är $ 300,000.
$ 300,000 X.12 = $ 36.000 i nettoinkomst som skulle krävas för att motivera detta pris.
Vad du behöver:
- Kalkylator
Mer om detta ämne
Det är grunderna.
För att hjälpa till att förstå varför kupongpriser används av kommersiella fastighetsinvesterare, låt oss se på investeringen storbild för flerfamiljshus .
Stordriftsfördelar: Flerfamiljshus, särskilt lägenheter, erbjuder vissa kostnadsreduktionsfördelar på grund av skalfördelar. Med flera enheter på en plats och ofta under ett tak finns det kostnadsbesparingar i allt från kommunala tjänster till reparationer.
Det är också mycket billigare per enhet att bygga lägenheter.
Beräknad effekt av lediga förluster: Om du äger ett enfamiljshus och det är ledigt i två månader, förlorar du 100% av hyresintäkterna. Om det är en duplex, är det 50%, och en fyra-plex är 25%. Men om du äger en lägenhetskomplex på 100 enheter, är den ena som är ledig i två månader bara förlorad 1% i månaden i hyresintäkter!
Långivare använder Cap priser: När du får en inteckning på ditt hem, handlar det om din kredit historia och inkomst. När det gäller kommersiell utlåning handlar det mycket mer om nettoresultat och täcker hypotekslånen. Det finns oftast flera investerare ägare, och deras kreditpoäng anses inte ens i de flesta fall. Fastighetens finansiella resultat är de primära långivarkriterierna. Om fastigheten är i gott skick och siffrorna fungerar, sker lånet i de flesta fall.
Så hur kan Cap priser ses?
Saken är att kupongräntan på en fastighet har många faktorer involverade. I synnerhet kommer kostnaderna för förvaltning och drift, liksom rådande hyror, att bestämma nettoresultatet. Så om hyrorna ligger under marknadsvärdet eller utgifterna är högre än vad de behöver vara, kan kupongräntan inte exakt återspegla egenskapens värde.
Så här upptäcker man fynd av köpare. Låt oss säga att en lägenhetprojektägare har kommit att hata att lokalisera och intervjua nya hyresgäster. Den här ägaren har gärna avhyrt hyrorna för att hålla bra betalande hyresgäster i enheterna. Så kan hyrorna ligga långt under vad andra hyresgäster skulle vara villiga att betala nu. Att köpa fastigheten och låta hyreskontrakt löpa ut, höjning av hyror och byte av hyresgäster skulle förändra nettoresultatet mycket och hushållssatsen också.
Om de nuvarande ägarna inte tittar på sina kostnader kan kostnaderna vara högre än vad de behöver vara. Låt oss säga att de betalar mer än vad som behövs för ledning, anställd och reparationskostnader. Att bara ta ut dessa kostnader kan göra en stor skillnad.
Läran här är att kupräntan är ett mått på prestanda, inte en garanti för värde.
Kontrollera hyrorna och kostnaderna för en möjlighet.