Detta lilla nummer kan berätta om du är sannolikt att tjäna pengar.
Utmaningen att värdera sådan egendom är inte så svår som det låter. I själva verket är det enkelt att beräkna kapitaliseringsgraden för fastigheter och inte ta mer än fem minuter.
Det börjar med en förståelse för exakt vad capen är.
Vad är kapitaliseringsfrekvensen?
Capsatsen är den avkastning du kan förvänta dig på din investering baserat på hur mycket inkomst du tror att fastigheten kommer att generera för dig. Det är förstås en mycket viktig faktor. Du ska inte investera i avsikt att förlora pengar.
Detta är ett utmärkt sätt att göra jämförelser av liknande egenskaper eftersom alla kostnader tas med i beräkningen. När två fastigheter verkar ganska lika, men man kostar mer, kan det bero på att det genererar mer inkomst eller eftersom det har lägre kostnader.
Hur man beräknar Cap Rate
Du kan beräkna kapitaliseringsräntan med hjälp av netto rörelseinkomster och senaste försäljningspriser för jämförbara fastigheter. Kapitaliseringsgraden bestäms och tillämpas sedan på den egendom du överväger att köpa för att bestämma dess nuvarande marknadsvärde baserat på inkomst.
Först får du det senaste försäljningspriset för en liknande inkomstfastighet.
Låt oss använda exemplet på ett sex-lägenhetsprojekt som sålde för 300.000 dollar.
Nu bestämmer du rörelseresultatet för det lägenhetsprojektet eller nettotillgångarna som realiserats av ägarna. Subtrahera alla rörelsekostnader utom hypotekslånet. Denna beräkning värderar fastigheten som om du hade betalat pengar för det.
Säg hyresintäkten efter att alla utgifter du har dragit ut är 24 000 dollar. Dela nu upp det netto rörelseresultatet med försäljningspriset för att komma fram till kupongräntan: 24 000 USD i utgifter dividerat med försäljningspriset 300 000 USD ger dig en kapitaliseringsgrad på 0, 08 eller 8 procent.
Så här använder du Cap Rate
En investerare kan använda taket på två sätt. Han kanske vill värdera en egendom som han avser att sälja baserat på marknadsvärdet för andra nyligen sålda jämförbara egenskaper, eller kanske han vill bestämma om priset på en fastighet är rimligt om han överväger att köpa den.
När du säljer
Låt oss säga att du äger ett litet lägenhetsprojekt och vill sälja det. Du samlar information om nyligen sålda fastigheter i det område som liknar din. De kan ha fler eller färre enheter, men du försöker hitta egenskaper som är lika lika som de som du vill sälja.
Du hittar tre fastigheter som har sålts inom de föregående tre eller fyra månaderna. Den knepiga delen är att kunna hitta sina netto operativa inkomster. Ibland publiceras denna information i noteringen som en försäljningsplats, men ofta är det inte, särskilt när nettoresultatet inte är gynnsamt. Du kan få denna typ av information från en kommersiell fastighetsmäklare, dock speciellt om du kommer att lista egenskapen till salu med henne.
Så du anländer till tre fastighetsskattesatser med i genomsnitt 9,2 procent. Din fastighets nettoomsättning är $ 31.000. Nu är allt du behöver göra för att dividera nettoresultatet med kupongräntan: $ 31,000 dividerat med .092 kommer ut till $ 226,957. Det finns värdet på din egendom.
Du kan basera det pris du vill begära för fastigheten på den här siffran och sätta den på marknaden.
När du överväger att köpa
Du kommer att arbeta med listade egenskaper när du jämför egenskaper för ett köpbeslut. Detta gör det ännu enklare att få sina nettoinkomstinkomster och att beräkna kapacitetsräntan för varje. Du kan sedan jämföra dem för att se vilka som skulle göra det bästa köpet.
Men kolla in sina utgifter och hyr i alla fall, för att man kan stiga till toppen om du kan upptäcka möjligheter att minska kostnaderna eller öka hyrorna.
Det kan hända att kostnaderna är onormalt höga för en egendoms typ och storlek, eller du kan upptäcka att hyresavgiften är lägre än marknadspriser för jämförbara fastigheter. Endera av dessa situationer skulle öka kappräntan, vilket gör det till en bättre potentiell egenskap om de korrigeras.
Låt oss säga att du har ett öga på ett visst litet lägenhetsprojekt som anges för 495.000 dollar. Är det värt det på den nuvarande marknaden eller är det dyrt? Återigen, få några jämförbara egenskaper och en genomsnittlig såld kupränta. Vi använder vår 9,2 procent sats igen som ett exempel.
Om nettoförvaltningsintäkterna för denna fastighet är 39 500 USD, är det värt det frågan? Nej, för att dividera den inkomsterna med kupräntan ger dig ett värde på 429.348 dollar. Ett pris på $ 495,000 är lite över märket.
Vilken netto rörelseintäkt skulle du behöva få det listpriset för ett värde? Byt runt formuläret och multiplicera det begärda priset med cap-takten. Multiplicera $ 495,000 med 9,2 procent och du kommer upp med ett obligatoriskt nettoöverskott på $ 45.540.
Men kom ihåg att det kan finnas bra skäl till varför en fastighet skulle motivera en bättre kupränta. Det kan vara platsen eller egenskaperna och kvaliteten på byggnaderna och omgivningarna. Allt måste utvärderas innan du fattar ett beslut, men kappräntan hjälper.