Om du funderar på att investera i fastighetsuthyrning , finns det mycket forskning att göra. Du bör också vara säker på att du är lämpad att vara hyresvärd och att du har tid att hantera egenskaper. Det som vi vill göra här är emellertid att undersöka hur en fastighet genererar kassaflöde från hyresverksamheten .
För vårt exempel använder vi en fourplex, där alla fyra enheter är avsedda för heltidsuthyrning. Detta är ett enkelt kassaflödesberäkning för att illustrera potentialen i fastigheter som en investering. Kritiskt för detta, som med de flesta investeringar, är ett intelligent och välforskat köp på framsidan. Vi antar för vårt exempel att denna köpare gjorde sin forskning och gjorde ett bra köp på vår fourplex. Här är inköps- och uthyrningsuppgifterna:
- Köpeskillingen på fourplex är $ 325,000.
- Köparen placerar 20 procent ner, eller $ 65 000, finansierar 260 000 dollar.
- 30-årigt lån är 6,5 procent, med Princip / Räntebetalning på $ 1 643 per månad.
- Skatter och försäkringar vid köp är $ 3.600 / år, för total betalning på $ 1,943 per månad.
Köparen gjorde sin forskning och ser en stadig hyra efterfrågan på dessa enheter, som alla är upptagna mest av tiden. Men för att vara försiktig i sina beräkningar beräknas en 6 procent ledig och icke-betalningsrisk för att förutse det verkliga kassaflödet .
Enheterna är alla identiska och hyra för $ 900 per månad vardera. Låt oss se hur vår beräkning bryts ner:
- Brutto hyresintäkter är $ 900 X 4 X 12 månader eller $ 43 200 per år.
- Betalningarna är $ 1943 X 12 = $ 23 316 per år.
- Föregående ägares reparationskostnad har i genomsnitt 1,700 dollar per år.
- Vakans- och kreditförlust uppskattas till 6 procent av hyrorna eller 2 592 USD per år.
- Ägare spenderar ungefär 400 dollar varje år i diverse och reklamkostnader och förvaltar egendomen på egen hand.
Det är de grundläggande operativa föremålen som går in i vårt kassaflödesberäkning . Låt oss ta vår beräkning till vinsten:
- Hyresintäkter - Vakansförlust - Betalningar - Utgifter = Kassaflöde
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 per månad i positivt kassaflöde.
Analysera din avkastning som " kontanter på kontanter investerade", du skulle dela din faktiska kontantinvestering på $ 65.000 ner till den årliga avkastningen på kontanter, eller $ 15,192. Detta är en avkastning på 23 procent på dina investerade pengar! Det finns få investeringar där ute som ger denna typ av avkastning.
Kassaflöde är en funktion av många insatser, och en eller flera av dem kan förändras och skada eller förbättra kassaflödet. Vissa är marknad och ekonomi påverkade. Om en stor lokal arbetsgivare stänger eller flyttar, kan efterfrågan på hyresfastigheter sjunka över natten. Det här är något du inte kan kontrollera, men förhoppningsvis undviker genom att göra din due diligence om lokala arbetsgivares hälsa och planer. Om de är hälsosamma och lönsamma med ett långt leasingavtal som nyligen förnyats, är du förmodligen i god form.
Andra faktorer som inte står i din kontroll är fastighetsskatt och egendomsförsäkring.
Skatter och premier kan öka, öka driftskostnaderna och sänka rörelseresultatet och kassaflödet. Dessa negativa faktorer kan kompenseras med andra faktorer som du har viss kontroll över. Du kan hitta sätt att minska kostnader för marknadsföring, förvaltning och underhåll. Naturligtvis, om hyresmarknaden är stark, kan du höja hyror. Det är en känslig balans, eftersom det kan öka lediga platser. Intäktsförlusten från fler lediga enheter kan enkelt torka bort eventuella vinster från ökade hyror.
Kolla in resten av den här uthyrningsinvesteringsserien för att se de andra sätten där detta exempel egendom ger skatt och andra incitament och avkastning.