Försäljningsjämförelsen är grunden för fastighetsprofessorns CMA, jämförande marknadsanalys . Det är en process som används för att bestämma det nuvarande marknadsvärdet på en fastighet baserad på den senaste försäljningen av jämförbara fastigheter i området.
Beräkningens resultat används för att hjälpa en hemförsäljningsnoteringsklient att bestämma priset för att lista sin egendom.
Fastighetsmäklare använder också en CMA-process för att hjälpa köpare att avgöra om ett hem pris är rättvist och i linje med nuvarande marknadsaktivitet. Ombudet, om det är noggrant, kommer att göra två av dem, en som använder nyligen sålda fastigheter och en annan med hjälp av för närvarande noterade fastigheter och använder sina listpriser. Det beror på att marknaderna ständigt förändras, och de vill se de jämförbara egenskaperna som är tävlingarna för närvarande. Baserat på aktuell inventering och efterfrågan kan det finnas en anledning att sänka eller höja noteringspriset bestämt i de sålda fastigheterna CMA.
CMA-processen
Det finns en strukturerad process för att göra en CMA, och det finns några viktiga grundläggande krav :
- Jämförbara egenskaper som valts ska vara lika med ämnesegenskapen som möjligt:
- antal sovrum
- antal bad
- kvadratmeter storlek
- Partistorlek
- De jämförbara egenskaperna borde vara så nära som möjligt, i samma grannskap eller underavdelning är bäst.
- Deras försäljningsdatum bör vara så nyligen som möjligt. Om comps '(comparables') sålda datum är för långt tidigare, är de redan för gamla för att vara exakta för den nuvarande marknaden. Om det inte finns tillräckligt med närliggande egenskaper för comps, är det nödvändigt att flytta lite längre bort i avstånd.
Så, med det i åtanke, låt oss titta på ett översiktsexempel på en enkel CMA.
- Vi har vårt ämne egendom, en 3 BR, 2 BA hem 1900 kvadratmeter i storlek med en bil bil monterad garage.
- Hemmet ligger på en standard indelningsdel mycket lika stor som alla andra.
- Tre jämförbara hem hittades i samma underavdelning.
- Två av bostäderna var mycket nära, med samma sovrum, bad och garage.
- Ett hem hade ett extra sovrum och halvbad. Det sålda priset på det här hemmet minskade med det nya byggnadsvärdet av ett sovrum och ett halvbad för att göra det likartat med vår ämnesfastighet.
- Bostadsens kvadratmeter var nära men inte exakt. Så var de tre comps-priserna uppdelade med respektive kvadratfot storlek för att få ett sålt pris per kvm. De var i genomsnitt till ett nummer.
- Antalet multiplicerades med de 1 900 kvadratmeter föremålet för att bestämma dess ungefärliga värde på den nuvarande marknaden.
Nu, för säljaren och fastighetsmäklaren, är det vanligtvis så långt de går. Jag skulle emellertid föreslå en annan marknadsanalys för att se den aktuella konkurrensen, som jag skulle göra för en köpare. En annan CMA görs på ungefär samma sätt. Men nu hittar vi tre comps som är till salu och använder sina noteringspriser.
Detta exempel på marknaden har varit ganska upptagen, och det har varit mer försäljning än nya listor under de senaste veckorna. Den nuvarande inventeringen av bostäder till salu är lägre, och noteringspriserna för våra tre kompositioner tyder på att noteringsprissättningen från den vanliga CMA kan ökas. Vi ligger på den låga delen av konkurrenskraftiga bostadspriser för en försäljningsfördel och går till marknaden.
Så, vad skiljer sig åt i dessa processer och en bedömning? Appraiser använder också comps, kanske samma comps. Men bedömaren brukar arbeta för långivaren, så jobbet är annorlunda. Fastighetsmäklaren vill få det högsta priset möjligt för sin säljare. Värderaren vill ha ett värde som täcker långivarens investering men är inte uppblåst.