Förstå siffrorna
Om en egendoms användning ska vara att generera intäkter från hyror eller leasingavtal, används inkomstmetoden för bedömning eller värdering oftast. Nettoresultatet från fastigheten används i kombination med vissa faktorer för att beräkna sitt värde på den nuvarande marknaden om den säljs.
Det är inte bara investerarna i fastigheten som är intresserade av nettoresultatet som genereras av verksamheten.
De kommer nästan alltid att söka finansiering och långivare kommer noga att undersöka inkomst- och kostnadsuppgifterna för att vara så säkra som möjligt att deras investering är skyddad. Långivare vill se normala beläggningshyra som överstiger kostnaderna för att göra hypotekslån med vinst kvar för ägare.
Använda kapitaliseringsfrekvens (Cap Rate) till beräkning värde
Vid användning av kapitaliseringsränta för att värdera en inkomstfastighet används fastighetsinkomst för fastigheten, och det finns ett omvänt förhållande mellan frågnadspriset och kupräntan. Med andra ord, ju högre cap rate, desto lägre är priset.
Använda Gross Rent Multiplikator för Värdesberäkning
Bruttohyresmultiplikator eller GRM använder bruttotillgången för en fastighet i stället för det operativa nettoresultatet som används med kupräntan. Det finns två sätt att göra denna beräkning, eftersom det finns brutto potentiell inkomst (GPI) och brutto rörelseinkomst (GOI).
Som framgår av beräkningarna av varje är värderingsskatten mycket bättre med brutto rörelseintäkter , eftersom förluster för beläggning och obetalda betalningar beaktas.
Då måste villkor och framtida utgifter beaktas
Mer subjektiv, men väldigt viktigt, tar hänsyn till egenskapskonditionen.
Eftersom ingen av inkomstvärderingsmetoderna beaktar fastighetsförhållanden och framtida sannolika stora reparationskostnader, måste dessa beaktas vid ankomsten till en slutlig uppskattning av värdet.
Vid köp av en befintlig egendom kunde den ha fungerat mycket effektivt, eller det kan vara operativa problem som sänker inkomsterna. När investerare utvärderar ett lägenhetsprojekt som ett exempel kan hyrorna inte vara hyrorna och kostnaderna kan vara högre eller lägre än de borde vara.
Låt oss säga att en hyresvärd har givit hyreskoncessioner till vissa hyresgäster i utbyte mot tjänster, eller bara för att de har haft problem och hyresvärden inte vill sätta in dem. Eller reparationer och underhållskostnader har varit lägre än normen för liknande egenskaper. Hyresvärden kan ha varit tröttsam av ledningsuppdrag eller bara inte oroade sig för problemen som kommer ner på vägen från dåligt underhåll.
Investerare som undersöker alla aspekter av operationen kan se en möjlighet eftersom hyresnumren inte är riktiga. De ser att få hyresgäster i dessa enheter vid fulltvarande hyror skulle göra en betydande skillnad i lönsamheten, så de vill köpa den. De kan se att fastighetens utgifter inte är som de borde vara och fastigheten faller i förfall, så de kan vidarebefordra köpet.
Skarpa investerare och definitivt långivare kommer att dra försiktigt ut projektets ekonomiska förutsättningar för att vara säker på att de verkliga siffrorna är vad de jobbar med. Det är förvånande hur många mindre kommersiella egenskaper är felaktiga. Antingen hyror är för låga, kostnader för höga, eller en kombination av båda. Investerare som slutar vid de grundläggande värderingsberäkningarna utan att gräva in i hyrorna och utgifterna, skickar ofta de bästa erbjudandenen eller överbetalning för fastigheter.
Känna inkomstmetoden, eftersom den används mycket
Om du planerar att arbeta med investerare klienter, spendera betydande tid om det behövs för att lära sig värderingsmetoden. Du vill inte att dina investerarköpare eller säljare klienter ska använda terminologi som du inte känner igen eller ber om beräkningar som du inte kan utföra.
Att arbeta med investerare kan vara ganska givande, eftersom denna nischmarknad är ganska aktiv.
Du kommer också att bygga bra repetitionsföretag samt hänvisningar från nöjda investerarkunder.
** Uppdatering: Jag uppdaterar den här artikeln efter fastighetsmarknaden och under det som verkar vara början på en återhämtning. Bedömare blev extremt konservativa efter marknadsproblemen och har blivit skulden för att sakta ner återhämtningen genom att undervärdera egenskaper och använda avskärmning för jämförbara varor. Men de verkar komma tillbaka på en jämn köl nu.