En status som definierar skyldigheterna för klientens agenter och rättigheter
Express Agency
Expressbyrån är skapad genom antingen muntligt eller skriftligt avtal mellan huvudmannen och agenten. Det anger deras uttryckliga avsikt för denna representativa status.
I fastigheter skapas byrå normalt genom antingen ett skriftligt noteringsavtal med en säljare eller ett köparbyråavtal med en köpare. Vissa stater tillåter verbala avtal, men de flesta gör det inte.
Implied Agency
Det är också möjligt att skapa ett byråsförhållande genom parternas åtgärder.
Om en fastighetsmäklare tar ansvar som normalt är en agentens, men inte har tecknat ett byråavtal, kan hon fortfarande betraktas som en agent via underförstådd myndighet. På samma sätt, om kunden frågar agenten för råd eller handlingar som normalt är de i byrå, då kan ett underförstått byrå skapas.
Vissa stater har skapat en specifik lagstiftning som säger att ingen myndighet kan existera utan skriftligt byråavtal. Detta hjälper till att undvika oavsiktligt underförstådd byrå.
Bli inte en icke-avslöjad dubbelperson
I de stater som inte har uteslutit underförstådda byråer, om du har en agenturrepresentationsstatus med din noteringsklient, var försiktig med vad du gör om du arbetar med en köpare intresserad av den noteringen. Först skulle du behöva avslöja agenturstatusen för köparen och sedan inte utföra uppgifter som skulle innebära att du också är deras agent.
Det är det mest gjort idag
Min licens hänger i New Mexico, men jag har också haft mäklarlicenser i Texas och Colorado tidigare.
Många stater har nu dokument och upplysningar som stöder " transaktionsmäklare " eller kallas av andra namn, representation av en köpare eller säljare utan "byrå". Begreppet fastighetsmäklare betyder sällan det längre nuförtiden.
Så, jag kan ta en lista och inte vara en agent för säljaren, och det är precis vad jag alltid gjorde.
Den enda gången som frågan om byrå någonsin kom upp med en köpare eller en säljare var om jag arbetade med en advokat eller en domare. Av någon anledning lockade jag dem med min hemsida. De ville inte att jag skulle vara deras agent på grund av vicarious ansvar .
Väsentligt ansvar ställer agentens kund i fara för sina agenters verksamhet. Så, om jag skulle göra något fel eller göra ett misstag, skulle min klient också hållas ansvarig. Dessa juridiska personer visste att de inte ville ha den risken, trots att de visste att jag följde reglerna noggrant.
När jag arbetade med köpare arbetade jag alltid som en transaktionsmäklare, aldrig en agent. De frågade nästan aldrig, och vår formulär för offentliggörande av uppgifter tydligt angav mina uppgifter till min kund. Här är de raka från lagen:
A. Ärlighet och rimlig vård enligt vad som anges i detta avsnitt.
B. Överensstämmelse med lokala, statliga och federala rättvisa bostads- och antidiskrimineringslagar, New Mexico-fastighetslicenslagstiftningen och fastighetsbestämmelserna och andra tillämpliga lokala, statliga och federala lagar och förordningar.
C. Utförande av alla skriftliga avtal som gjorts med kunden eller kunden
D. Bistånd till mäklarens kund eller kund vid slutförandet av transaktionen, om inte annat avtalats skriftligen av kunden eller kunden, inklusive:
- Presentation av alla erbjudanden eller motbud i god tid; och
- hjälp med att överensstämma med villkoren i kontraktet och med avslutande av transaktionen Om mäklaren i transaktionen inte tillhandahåller den tjänst, råd eller hjälp som beskrivs i punkterna 1 och 2 i underavsnitt D i 16.61.19.8 NMAC, måste kunden eller kunden skriftligen komma överens om att mäklaren inte förväntas tillhandahålla sådan tjänst, rådgivning eller assistans och mäklaren ska skriftligen avslöja att en sådan överenskommelse föreligger till de övriga mäklare som är involverade i transaktionen.
E. Bemyndigande från mäklaren att det kan finnas frågor som rör transaktionen som ligger utanför mäklare eller kvalificerad mäklars kunskap eller expertis och att den associerade mäklaren eller kvalificerad mäklare kommer att föreslå att kunden eller kunden söker expertråd om dessa frågor.
F. Snabba redovisning av alla pengar eller egendom som mottas av mäklaren
G. Skriftlig information till kunden eller kunden och till andra mäklare som är involverade i transaktionen av eventuella potentiella intressekonflikter som mäklaren har i transaktionen inklusive men inte begränsat till
- Alla skriftliga mäklarförhållanden som mäklaren har med andra parter i transaktionen eller
- något väsentligt intresse eller förhållande av en affärsmässig, personlig eller familjeart som mäklaren har i transaktionen
- andra mervärdesskapsrelaterade alternativ finns i New Mexico;
H. skriftligt avslöjande av eventuella negativa materialfakta som faktiskt känt av den associerade mäklaren eller kvalificerad mäklare om egendomen eller transaktionen eller om transaktionens parter att finansiera sin förmåga att slutföra transaktionen, Omfattande materialfakta som kräver upplysningar innehåller inte någon information som omfattas av federala rättvisa bostadslagar eller New Mexico Human Rights Act
I. Underhåll av konfidentiell information som inhämtats under ett tidigare förbundsförhållande, såvida inte upplysningen är med den tidigare kundens samtycke eller krävs enligt lag
J. Om inte annat bemyndigats skriftligen ska en intresseförmedlare eller kvalificerad mäklare inte lämna ut till sin kund eller kund under den transaktion som deras säljare klient eller kund tidigare har angivit att de kommer att acceptera ett försäljningspris som är lägre än det begärda eller noterade priset på en fastighet ; att deras köpare klient eller kund tidigare har angivit att de kommer att betala ett pris som är högre än det pris som lämnats i ett skriftligt erbjudande Motivationen hos deras kund eller kund för att sälja eller köpa egendom att deras säljare klient eller kund eller deras köpare klient eller kund kommer att godkänna andra finansieringsvillkor än de som erbjuds eller annan information som skriftligen begärs av den associerade mäklarens eller den kvalificerande mäklarens kund eller kund för att förbli konfidentiell, såvida inte upplysningar enligt lag krävs.
Det tar hand om eventuella problem som mina kunder kan ha haft.