Värdet är lika med netto rörelseresultat dividerat med cap rate
Om du är en fastighetsinvesterare och du funderar på att köpa en fastighet, är en av de första sakerna du vill göra, att bestämma inte bara egenskapens marknadsvärde utan även rörelseresultat och kostnader.
Det kommer att berätta om det uppfyller dina kassaflöde och lönsamhetsmål. Och om du börjar, är förståelseskapitalen viktig för din framtida företagsutveckling.
Fastställande av fastighetsvärde
Först måste du bestämma det operativa intäkterna (NOI) för ämneegenskapen som du eller din klient överväger. NOI av en hyra egendom är dess hyror mindre dess utgifter. Om det är ett lägenhetskomplex, bestämma du netto hyresintäkter efter vad det kostar att behålla.
Detta kan vara lite av en utmaning, för det är idealiskt att du behöver inkomst- och utgiftsdeklarationer från fastigheten som endast nuvarande ägare skulle ha. Men du kan också uppskatta NOI genom att multiplicera försäljningspriset med kapitaliseringsräntan.
Ett exempel
Ett lägenhetsprojekt med sex enheter kan ge 30 000 dollar netto vinst från hyror. Bestäm kapitalisationsräntan från en ny, jämförbar, såld egenskap. Dela nu det operativa intäkterna med kapitaliseringsgraden för att få det nuvarande egenskapsresultatet.
Låt oss säga att din jämförbara egendom säljs för 250 000 dollar. Du har bestämt att fastigheten är NOI efter avdrag för tillämpliga utgifter är $ 50,000. Dela upp det med försäljningspriset på 250 000 USD. Du har en aktiveringsgrad på .2 eller 20 procent.
Om du antar en kapitaliseringsgrad på 20 procent. $ 30.000 dividerat med 20 procent är $ 150.000, vilket skulle vara det nuvarande värdet av fastigheten.
Andra verktyg
Tänk på att detta inte är den enda metoden för att beräkna inkomstvärden. Det är bara ett verktyg i lådan. De olika värderings- och resultatprinciperna som investerare och fastighetsmäklare använder i sina dagliga rutiner har alla värde.
Det finns böcker som är fulla av komplicerade beräkningar som används för att värdera fastigheter och för att bestämma prestationen av fastighetsinvesteringar och uthyrning av fastighetsägande och verksamhet. De flesta investerare använder regelbundet bara ett halvt dussin av dessa beräkningar för bostadsinvesteringar. Vissa gäller grossister, vissa att fixa och flipa projekt, och fortfarande andra att hyra investeringar. Vissa är mer användbara för hyresinvesteraren när det gäller att bestämma deras långsiktiga resultat i sina portföljer.
Kommersiella fastighetsinvesteringar
En helt ny nivå av matematik är involverad i kommersiella fastighetsinvesteringar. Det finns några mycket specialiserade beräkningar som används av långivare för att avgöra huruvida ett köp eller projekt ska finansieras eller inte. Det är bra att veta om dem eftersom många mycket framgångsrika bostadsinvesterare utvecklas till investeringar i flera familjer och kommersiella fastigheter.
Välja vilka värderings- och vinstberäkningar som ska användas beror på dina mål och egenskapstypen.
Om du är en investerare som köper enfamiljshus, kommer du att använda vissa beräkningar men troligen inte vara intresserade av kupongränta och andra flerfamiljinriktade beräkningar.
Hyresfastighetsinvesteringar
Inledningen av en framgångsrik uthyrningsinvesteringsstrategi är en exakt uppskattning av hyresavkastningen för den framtida fastigheten. När du äger hyresfastigheter berättar hyresavkastningen hur bra din investering gör med inte bara marknadsfaktorer och hyror men även kostnaderna, inklusive förvaltning och underhåll.
Poängen
De som investerar i fastigheter via inkomstproducerande egenskaper borde ha en metod för att bestämma värdet av någon egendom som de överväger att köpa. Cap priser används ofta i kommersiella och multi-familje fastighetsvärdering och lönsamhetsstudier.
De kan användas för att bestämma ett bra försäljningspris för en fastighet - eller från andra sidan värdet av en börsnoterad fastighet jämfört med priset.
Som en fastighetsmäklare som tjänar investeringstjänster bör du vara mycket bekant med alla metoder för värdering av inkomstegenskaper. Om du gör allt eget uthyrningsverksamhet underhåll och förvaltning, kanske du inte har några kostnader förutom material om du inte värdesätter din arbetskraft. Det är dock mycket mer sannolikt att du kommer att ha flera kostnader involverade och ditt rörelseresultat är det antal du får efter alla dessa kostnadsavdrag.