I allmänhet används en procentsats som är jämförbar med liknande egenskaper "verkliga erfarenheter för att uppskatta vakans och kreditförlust för en ämne egendom.
Vakansförlust
När en investerare köper en hyresfastighet är målet självklart att det hyrs fullt ut varje dag varje år.
Det är förstås inte en realistisk förväntan. Oavsett hur mycket dina hyresgäster kan älska hemmet, någon gång kommer de att flytta ut. Tiden mellan när de flyttar ut och den nya hyresgästen börjar betala hyra är lediga platser med förlorad hyresintäkt .
Hur länge du går utan hyran kommer att variera baserat på ett antal problem:
- Fastighetsförhållandet och tiden för att klara det för de nya hyresgästerna. Många gånger målning krävs, och ibland reparationer till strukturen.
- Din marknadsföring och reklam.
- Det nuvarande marknadsförhållandet, efterfrågan på hyror.
Kräver längre leasingavtal att sänka lediga jobb? Det gör det ofta. Det är därför som många hyresvärdar vill ha ett ettårigt hyresavtal istället för sex månader. Det ökar sina kostnader med mer frekventa utflyttningar. Men när någon måste flytta till ett jobb, kan de och kommer att bryta sitt leasingavtal, och ofta får du bara behålla sin insättning som skador. Att jaga ner dem för mer är vanligtvis slöseri med tid och ansträngning.
Du kan minska dina lediga förluster genom att kontinuerligt marknadsföra dina hyresbostäder, inte bara när du märker en utflyttning. Åtminstone börja marknadsföra hemmet tre månader före uthyrning, även om de kan förnya. Du vet inte, och få några potentiella hyresgäster uppradade kan få dig att flytta in inom några dagar.
Ett annat sätt att minska tiden mellan hyresgästerna, speciellt när du har nya redo, är att få dina inspektionsresultat och reparera material och arbetskraft redo att träda i aktion. Få målningen och reparationerna gjort snabbt och få hyran att komma in igen.
Kreditförlust
Det här är helt enkelt någon som inte betalar sin hyra. Det här kan verkligen skada din botten, som om det blir dåligt, kan eviction ta ett tag. Du får inte hyra hela tiden det tar för att få dem ur fastigheten. Statens hyresvärd / hyresgästlag fastställer urvalsförfarandet och tidslinjen. De flesta är ärliga och vill betala sin hyra i sin helhet och i tid. Vissa kan leda till tillfälliga inkomstproblem, men det finns andra som kommer att använda lagen att uppta hem i månader utan att betala hyra.
Det bästa försvaret här är ett bra brott, vilket betyder kreditkontroller och hyresreferenser. Du har rätt att skydda dina intressen inom statens hyresvärd / hyresgästlagar. En bra ansökan och intervju, samt referenser och en kontroll av sin kredithistoria är viktig. Det bästa försvaret mot eviction är att aldrig låta dem ta hemmet i första hand.
Beräkning eller uppskattning
Om du inte har historiska data, ring en lokal fastighetschef och fråga vilka siffror de ser för lediga platser och kreditförluster över ett spektrum av hyreslägenheter som liknar din.
"Liknande" i det här fallet bör överväga hyrespriser, eftersom inkomstnivåer kan påverka kreditförlust och ändå ändra hur ofta människor behöver flytta för arbete.
Om du har problem med att få lediga platser kan du prova en lokal fastighetsinvesteringsklubb. Vissa kommer att ha redo data, men du kan ofta träffa andra investerare som inte kommer att få problem med att dela med dig av dina data. Även om du måste gissa, bör du ta hänsyn till något i din beräkning av hyran för dessa variabler.
Det är ditt hem, även om du inte lever i det, så skydda dina intressen och faktor i vakans och kreditförlust för korrekt avkastning .