Genom att sälja fastighetsrekord väljer fastighetsprofessionen nyligen sålda fastigheter som liknar ämnesfastigheten och i samma geografiska område. Genom att jämföra dessa egenskaper och justera för funktionsskillnader görs en uppskattning av värdet för ämnesegenskapen.
En grundlig fastighetsmäklare kommer dock att göra en andra, olika CMA för en säljare eller en köpare.
En andra grundlig CMA skulle inkludera jämförelser med för närvarande noterade liknande fastigheter i området. Samma process skulle användas, men med för närvarande listade egenskaper. Detta skulle möjliggöra en bedömning av den nuvarande konkurrensen och kan leda till en ökning eller minskning av beräkningen utifrån de sålda fastigheterna.
Kallas också: CMA, jämförbar analys
Kvaliteten på jämförbara val
Avgörande för en CMAs noggrannhet när det gäller att bestämma marknadsvärdet är valet av de bästa jämförbara egenskaperna. Tre agenter som väljer även en annan jämförbar av tre eller fyra som används kan komma med några mycket olika värderingar. Detta händer mycket när en säljare handlar för ett listagent. De får en värderingsuppskattning från flera agenter och de är förvånade över skillnaderna. Tyvärr är ofta den som ger dem högsta nummer den som får noteringen, och oftast är det inte ett bra nummer.
Det finns flera saker att tänka på när du väljer comps:
- När fastigheten säljs: Försäljning mer än två eller tre månader tidigare är inte bra kompositioner, särskilt på snabba marknader. Ju senare försäljningen desto mindre sannolikt är att marknaden har flyttat tillräckligt för att göra fastigheterna säljta priser irrelevanta vid tidpunkten för CMA.
- Där fastigheten är belägen: Den allra bästa situationen är att hemmet ligger i samma underavdelning. Det är inte möjligt i många fall, så nästa övervägelse är att hitta comps i samma grannskap eller allmänna område. När du inte kan få lämpliga comps på så sätt kan mycket liknande bostäder i liknande underavdelningar i andra delar av staden vara den enda resursen som finns tillgänglig.
- Kännetecken för hemmet: När det gäller antal sovrum, bad, hemmets kvadratmeter, storleken på partiet och andra funktioner i hemmet, bör de jämförbara bostäderna vara så lika som möjligt. Det är sällsynt, förutom i stora kaktsnittsindelningar, att du får alla dessa saker att jämföra exakt.
Kvaliteten på justeringarna
Den sista punkten ovan ger oss en diskussion om hur vi kompenserar vår beräkning för skillnader i strukturerna. Vi gör justeringar, precis som de som gör bedömare, för att anpassa de sålda priserna på de jämförbara bostäderna för att bättre matcha vår ämnesfastighet.
Med andra ord, om vi har ett 3 sovrum, 2 badrum hem med ett bilmonterat garage och 2100 kvadratmeter boyta, försöker vi hitta tre eller fyra comps med alla dessa funktioner samma. Men vi kommer sällan, så vi måste göra justeringar till sina sålda priser.
- Låt oss säga att en komp har endast två sovrum. Vi måste anta att det skulle ha sålt för mer pengar med tre, så vi lägger lite pengar tillbaka till sitt faktiska sålda pris för att anpassa det till att ha haft tre sovrum. Detsamma gäller för bad och garageplatser.
- Om det är tvärtom, säg tre badrum när vårt ämne hem bara hade två, då skulle vi subtrahera värdet av ett badrum från det sålda priset i vår justering.
- Vi behöver inte göra någonting med kvadratmeteret tills vi gör vår beräkningsfinal.
När vi har justerat våra jämförbara hemförsäljta priser delar vi varje sålt pris med sina kvadratmeter för att få det sålda priset per kvadratfot. Vi genomsnittliga de för våra tre eller flera comps för att få ett genomsnittligt värde per kvadratfot. Sedan multiplicerar vi helt enkelt det genom vårt ämnes hemmas kvadratmottagning för att få vårt beräknade aktuella marknadsvärde.
Där har du den stora bilden av att göra en CMA, men du vill gräva in och lära dig mer och öva innan du gör dem för kunder.