Varför köpare använder Blanket Hypotekslån
Köpare, särskilt på kommersiella fastighetsmarknader, använder blanket inteckningar av flera skäl. Långivare tjäna pengar att göra lån. Om siffrorna fungerar och de får tillräckligt med säkerhet kommer kommersiella långivare att hämta filtlån som används i kommersiella fastighetsinvesteringar. Kanske skulle din nästa investering bli bättre betjänad med ett filtlån.
Du behöver konsolidera egenskaper för en refinansiering
En investerare kan äga flera fastigheter som finansieras vid olika tidpunkter och med mycket olika hypotekslån.
Om priserna är låga kan det vara möjligt att gruppera fastigheter tillsammans för att refinansiera med filtlån. Därmed kan betalningarna vara lägre totalt. Det kan också låta ägaren ta ut pengar för att användas för ytterligare investeringar. Särskilt om en investerare håller flera hem köpta vid olika tidpunkter vid olika hypotekslån kan detta vara ett alternativ om det finns något eget kapital. För fastigheter som hålls ett tag kan det se ut så här:
- Fastighet Ett värde $ 165.000, lånebalans $ 125.000 vid 6,5%, betalning $ 847 / mth
- Fastighets B värderar $ 172,000, lånebalans $ 122,000 vid 6,75%, betalning $ 809
- Fastighet C värderar $ 149,000, lånebalans $ 118,000 vid 6,0%, betalning $ 746
- Totalt värde är $ 468,000, totalt skyldig är $ 365,000, totala betalningar på $ 2,402
- Eget kapital är cirka 23%, så ett lån är möjligt.
- Ny blankettlån på $ 365,000 vid nuvarande 5,0% kurs är betalning på $ 1.959
- $ 443 ökning i månatligt kassaflöde
Öka finansiering för nya förvärv
Antag att en investerare vill utveckla eller rehab en kommersiell egendom. Mängden kontanter som behövs för köp och arbete är större än vad som kan lånas på den egendomen ensam. Köparen kunde tillhandahålla andra fastigheter i en filt för fastighetslån.
Under de rätta förutsättningarna kan köparen få mer än nödvändiga medel för det nya projektet. Som du kan se i föregående exempel arbetar vi med fastigheter som ägs ett tag eller hade stora nedbetalningar. Det nya lånet kommer att behöva betydande eget kapital, särskilt om man tar ut pengar.
Bättre lånevillkor
Genom att inkludera andra fastigheter i ett filtlån är långivaren bättre skyddad med extra värde som säkerhet. Detta kan ofta användas som ett verktyg för att förhandla om bättre räntor eller andra lånevillkor. Om en lägre betalning möjliggör ett positivt kassaflöde från hyror, kan det vara vägen att gå. Antag att kostnaderna har ökat, kanske skatter. Med hjälp av detta tillvägagångssätt kunde investeraren komma tillbaka till eller nära tidigare kassaflöde med en filtlån.
Säljare kan låsa i extra egendom i innehavspapper
Om man säljer en fastighet och ombeddas ta del av finansieringen kan en säljare skydda sin ställning bättre om de kan få köparen att använda annan egendom som de äger som ytterligare säkerhet för lånet. Kanske kan en enskild familjehyresinvesterare med en betydande portfölj försöka flytta in i lägenhetsinvesteringar.
Ett projekt hittas, men säljaren måste ta tillbaka en del av finansieringen. De får bara göra det om köparen använder vissa andra egenskaper för att ge säljaren ökad säkerhet.
Som vi kan se finns det mycket goda affärsskäl för att använda en filt för fastighetsmäklare. Om några eller alla dessa kriterier är närvarande, bör köpare, säljare och långivare överväga detta alternativ.