Fastighetsinvesterare, om det är ekonomiskt fördelaktigt, kan anta ett existerande inteckning från säljaren när man förvärvar en investeringsfastighet. När detta är gjort krävs det en pro ration som krävs för antagen hypotekslån.
Eftersom hypotekslånet betalas i efterskott, kommer säljaren att vara skyldig köparen till ränta "till eller genom" sista dag då köparen betalar ränta på nästa betalning efter stängning.
Som med de flesta prorationerna måste vi veta från köpavtalet huruvida vi kommer att prorating till eller genom stängning.
- 1. Beräkna de dagar av intresse som säljaren är skyldig köparen.
- 2. Bestäm beloppet per dag av räntan.
- 3. Multiplicera antalet dagar med beloppet / dagen för totalt.
Låt oss göra en pro-ration. En fastighetsinvesterare stänger på en uthyrningsfastighet den 16 juli. Lånebalansen är 257.505 dollar, med en räntesats på 6,75% och vi använder ett 365-dagars kalenderår. Vi kommer att prorating "through" dagen för stängning. Det innebär att säljaren betalar för dagen för stängningsränta.
- 1. Dagens säljare är skyldig till köpare är 16 för 1 juli till 16.
- 2. $ 257.505 X .0675 = $ 17381.59 dividerat med 365 dagar = $ 47.62 / day
- 3. $ 47,62 / dag intresse X 16 dagar = $ 761.92 från säljare till köpare
Detta skulle vara en betalning till säljaren och en kredit till köparen.
Om Prorating in Real Estate Transactions
Utvecklingen av hypotekslån i antaganden är egentligen inte så vanligt, eftersom hypotekslånsantaganden inte är vanliga.
Det finns ett antal poster i ett slutrapport, bostads- eller kommersiellt, som kräver en pro-rating av pengar för att säkerställa att köparen och säljaren betalar sin biljettandel baserat på sista dag.
Fastighetsskatt
Fastighetsskatt betalas i efterskott, vilket innebär föregående år. Fastighetsskatt prorating är förmodligen den vanligaste, eftersom skatter vanligen betalas årligen, inte varje månad.
Dessutom, om det finns en inteckning, då är det troligt att en skattesamling samlas in varje månad för att vara säker på att det årliga fakturerade beloppet kan täckas när det tas emot. Baserat på dagen för stängningen kommer köparen att få en kredit för det belopp som kommer att betalas från den dagen tillbaka till början av skatteåret. Då betalar de hela skatträkningen när de betalas. Säljaren betalar faktiskt sin del av årets skatter till köparen för att sedan användas vid skattetid.
Fastighetsförsäkring
Köparen kommer att ansvara för försäkringen från stängningsdagen. Säljaren kan ha förbetalt viss försäkring, så skulle det få krediteras för det belopp de betalat som täcker dagar efter stängning.
hyrorna
Detta är vanligare i lägenheter och flerfamiljavtal, men även hyreshus hyras också. En stängning skulle behöva vara den sista dagen i månaden för att undvika ett krav på hyreskostnader . Om stängt till exempel i mitten av månaden har säljaren redan samlat hyror för hela månaden. Köparen kommer att få en kredit för hyrorna från mitten till slutet av månaden.
Kommersiell rymd mer komplex
Det finns olika sätt att strukturera kommersiella leasingavtal. Vissa har hyresgäster betalar en del, eller till och med alla, av skatter och andra driftskostnader.
Någon av dessa kan kräva pro-rating, och för ett detaljhandelskomplex eller köpcentrum, skulle det kräva beräkningar för varje hyresavdelning om utgiften delas med hyresvärden.
Jag har redan nämnt pro-rationen av kommersiella hyror, så för en stor detaljhandel hyra utrymme affär, det kan finnas många av dessa beräkningar. Därför finns det revisorer.
Praktiskt taget alla fastighetsaffärer med förbetalda eller efterbetalda belopp kommer att kräva en proklassificering av dessa poster i slutredovisningen. Det är inte något fastighetsmäklare gör, men de måste kunna förklara det för sin köpare eller säljarens klient.