I vår serie om hyresfastighetsinvesteringar returnerar vi ett exempel fourplex som vår investering. Du kan hämta inköpsinformationen här , men kom ihåg att det var ett köp på $ 325.000 av en fourplex för uthyrning av alla fyra enheter på heltid.
Kolla alltid alla skattemässiga frågor noggrant med en skattemässig redovisningspersonal, men IRS generellt tillåter oss att avskriva värdet på strukturen på denna fastighet under en period på 27 och 1/2 år. Det här är den logiska behandlingen av att byggnaderna slits ut över tid eller blir föråldrade på grund av att deras äldre egenskaper inte längre är i efterfrågan.
Så vi har en fastighet som genererar $ 15,192 per år i positivt kassaflöde, men nu kan vi kompensera en del av den inkomsten för skatter. Vi avskriver byggnaden genom att dra av värdet på marken och dela upp byggnadsvärdet med 27,5 år för årliga avskrivningar. Avskrivningsberäkningen ser ut så här:
1. Köpeskilling - Markvärde = Byggvärde.
2. Byggvärde / 27,5 = Årlig tillåten avskrivningsavdrag.
För vårt exempel fyraplex, antar vi att värdet på den halv hektar som den sitter på är 80 000 dollar. Låt oss nu titta på vår beräkning:
1. $ 325.000 - $ 80.000 = $ 245.000 byggnadsvärde.
2. $ 245.000 / 27.5 år = $ 8909 per år i avskrivningar.
Utan att ta hänsyn till någon annan fastighetsskatt eller hypotekslånsavdrag har vi redan minskat vår skattepliktiga inkomst. Eftersom vi vill titta på skatteaspekter av vår egendom lägger vi tillbaka huvudmannen och intresset för hypotekslån som vi subtraherade för kassaflödesberäkningen .
Således går vårt kassaflöde på $ 15,192 tillbaka till $ 34,908.
$ 15,192 + $ 23,316 - $ 3600 skatter och försäkringar = $ 34,908. Detta är den potentiella skatteskulden för den direkta hyresintäkten minus skatter, ledighetstab , försäkring, reparationer och direkta kostnader. Vi ser senare ut på andra avdrag. Men här är hur avskrivningarna ryggar ut.
- $ 34 908 - $ 8909 avskrivningar = $ 25,999.
Kom ihåg att vi inte spenderade några pengar för att realisera detta avdrag. Och vi har fortfarande andra avdrag att ta. Betalningen är inte i beräkningen än, eftersom vi måste bryta ut ränta från eget kapital. Det är inte en helt fri åktur på detta avdrag heller. När du säljer fastigheten måste du ta hänsyn till dessa avskrivningar vid beräkning av realisationsvinster för skatter. Det finns dock sätt att övervinna dessa skatter också med en 1031 Exchange .
Hyresinvestering är mycket populär, särskilt för nya investerare eller de som vill ha månatligt kassaflöde i stället för stora korta lönsamhetsökningar från grossistförsäljning eller fixar och flip investeringar. Beroende på din ålder och tid för pensionering kan uthyrning investera mycket för dig:
- Närma sig pensionen - När du är nära pension och börjar beräkna månatlig inkomst från nuvarande aktiemarknad och andra investeringar kan det hända att det inte finns någon väldigt hög avkastning som kommer ifrån utdelning eller ränta. Omfördela dina tillgångar, du kan sälja aktier eller obligationer och flytta pengar till hyreshem. Där om mindre risk om du investerar klokt och avkastningen är högre. Du får mer månatlig inkomst för att finansiera din löjande pension.
- Unga, men planering - Det här är verkligen där du kan börja bygga en riktigt trevlig pension nästan du vill och leva en bra livsstil. Börja köpa fastigheter som uthyrning, och du kommer att börja vinna eget kapital som de uppskattar och du betalar ner inteckningar. Du kan ta dessa vinster med en 1031-utbyte och rulla dem in i fler lägenheter, kanske högre bostadspriser än mer av dem. Du undviker realisationsvinster i att rulla upp om du gör det rätt.
Hyresfastigheter investerar kommer alltid att vara ett bra sätt att investera, eftersom det alltid kommer att bli hyresgäster. Bostads- och inteckningskraschen som började i slutet av 2006 visar oss hur hyrafastigheter har blivit bra investeringspraxis. Alla de människor som förlorade sina hem till avskärmning blev hyresgäster medan de byggde upp sin kredit och sparade för nedbetalningar.
Yngre köpare lämnade ganska mycket marknaden för år efter att ha sett sina äldre släktingar förlora sina hem eller eget kapital. De levererade en stor efterfrågan på uthyrning. Hyresinvesteringar är motståndskraftiga mot negativa effekter av räntehöjningar och inflation. Det är ett bra sätt att öka din rikedom.