Prorating Hyran för fastighetsinvesteraren

Gör lite enkel matte för att beräkna exakta belopp som ska betalas vid stängning

Försäljning av hyresfastigheter innebär några fler rynkor än att sälja andra fastigheter. Eventuella hyror som betalas till säljaren före stängningsdagen måste prorateras vid stängningsbordet i en fastighetsuthyrningstransaktion. Detta innebär att säljaren betalar köparen några hyresbelopp som motsvarar tidsperioden från stängning genom slutet av hyresperioden, vanligtvis en månad.

Hyresprestationer görs vanligtvis genom stängningsdatum och de inkluderar inte säkerhetsavgifter , som kan överföras till köparen av säljaren som hålls som de var före försäljningen.

Köparen skulle då vara ansvarig för inlåningen och deras eventuella disposition baserat på villkoren i det nya hyresavtalet.

Ett provningsberäkningsexempel

Tre beräkningar bestämmer beloppet för en hyresprestation:

1. Bestäm det antal dagar som hyran är skyldig till köparen
2. Ankomma till hyran per dag
3. Multiplicera hyres- / dagbeloppet gånger antalet dagar

Antag att en duplex med båda hyrda enheterna säljs. Hyrorna är $ 500 per månad för Enhet A och $ 700 per månad för Enhet B. Hyran betalades för båda enheterna den 1 september och vi stänger den 12 september.

1. 30 dagar i september minus de 12 dagarna genom stängning är 18 dagar till prorat
2. Hyror totalt $ 1200 / month så dela med 30 dagar för en daglig uthyrningsbelopp på $ 40
3. $ 40 per dag hyra belopp gånger 18 dagar motsvarar $ 720

Detta belopp skulle visa som en "kredit" till köparen och en "debit" till säljaren på avslutande uttalandet.

Andra överväganden

Självklart är hyresfastigheter inköpta för sitt kassaflöde och övergripande avkastning med uppskattning och skattefördelar , oavsett om de är enfamiljshus eller lägenheter.

Fastställandet av hyror vid stängning är bara ett viktigt övervägande.

Köpare bör avgöra om de rapporterade hyrorna är korrekta. Se till att hyrorna i kalkylblad och inkomstdokument är faktiska. En potentiell köpare av en hyresfastighet bör få bankdeklarationer för att verifiera att det är de faktiska hyrorna som betalas.

Om en lägenhets hyra ska vara $ 750 per månad, bekräfta att detta faktiskt är beloppet som deponeras varje månad.

Till exempel kan hyresvärden ha lämnat hyresgästen handelstjänster för vissa eller hela hans hyresbetalning. Kanske hyrde hyresgästen städnings- och underhållstjänster, eller kanske hyresgästen fick en hyreskostnad som låg utanför bokstäverna på grund av ett personligt förhållande med hyresvärden. Oavsett anledning kommer siffrorna att balansera endast när alla hyror som ingår i hyresgästkontrakt faktiskt deponeras.

En potentiell köpare kan också fråga om säljaren tar ut aktuella marknadsräntor. Bekräfta om hyresgäster betalar under, vid eller över vilka andra hyresvärdare i området laddar för liknande egenskaper. Det kan vara verkligt värde på detta område för köparen. Vissa hyresvärdar är antingen lat eller bara inte gillar att intervjua och placera nya hyresgäster så att de kommer att undvika att öka hyrorna under långa perioder för att hålla samma hyresgäster på plats.

Hyrorna som betalas kan vara betydligt lägre än nuvarande marknadsräntor. Hyror kan ökas omedelbart vid leasingperiodens utgång för att ändra avkastningen och kassaflödet till nytta för den nya ägaren.