Undvik kapitalavkastningsskatt
1031-utbytet var inte i Ben Franklins tid. Han sa: "I denna värld kan ingenting sägas vara säker, förutom död och skatter." Tja, döden är fortfarande säker, men de som innehar fastigheter för investeringar kan undvika kapitalvinstskatter helt och hållet. Eller åtminstone kan deras arvtagare. Det är därför investerare säger att du kan "byta till du släpper."
Vad IRS säger
Här är vad Internal Revenue Code, Title 26, avsnitt 1031 säger: "Ingen vinst eller förlust ska erkännas vid utbyte av egendom som hålls för produktiv användning i en handel eller verksamhet eller för investeringar om sådan egendom utbyts uteslutande för egendom av likartade typ som ska hållas antingen för produktiv användning i en handel eller verksamhet eller för investeringar. " Egenskap av samma slag betyder helt enkelt andra fastigheter, och kräver inte ett land för land eller kontors-utbyte.
Det betyder att om din transaktion kommer inom 1031, har du antingen ingen skatt eller begränsad skatt på grund av utbytet. Det finns ingen gräns för hur många gånger eller hur ofta du kan göra en 1031. Du kan inse en vinst på varje byte, men du undviker skatt tills du faktiskt säljer för kontanter. Då betalar du förhoppningsvis bara en skatt, och det med en långsiktig kapitalvinst.
Byt till du faller
Så vi vet att vi kan sälja några investeringar mark och köpa kontorshyresfastigheter medan uppskjuta kapitalvinster på vår vinst från markförsäljningen. I grund och botten finns det tre krav på att detta ska fungera. Investeraren måste vara
- Försäljning av investeringsfastigheter och inte personligt boende
- Utbyta egenskaper av samma slag, vilket bara betyder någon annan fastighet; och
- Faktiskt utbyte av fastigheter genom att möta vissa tidsfrister och tidsramar.
Vad du inte kan göra
IRS säger att en 1031 utbyte inte kan användas för att utbyta:
- Lager i handel eller annan egendom som innehas för vidareförsäljning;
- Aktier, obligationer eller noter;
- Övriga värdepapper eller bevis på skuldsättning eller ränta
- Intressen i ett partnerskap eller
- Certifikat för förtroende eller fördelaktiga intressen.
Växa dina innehav med regeringen som din partner
Om din fastighetsförsäljning och efterföljande köp kvalificerar dig för en 1031-utbyte, även kallad en lika vänlig utbyte eller en Starker, och du uppfyller kraven i tidsramar, kan du använda regeringens pengar för att odla dina innehav.
När värdet på dina investeringsfastigheter ökar kan du upprepade gånger handla upp för ökat värde eller hyresintäkter, uppskjutna kapitalvinster skatt hela vägen. De pengar som skulle ha betalat kapitalvinster skatt för varje transaktion plöjas till nästa transaktion som eget kapital i den nya fastigheten. Regeringen blir din partner i din växande fastighetsportfölj.
Naturligtvis skulle en slutlig försäljning utan 1031-utbyte vid något tillfälle utlösa kravet på betalning av ackumulerade realisationsvinster eller långsiktiga realisationsvinster. Om emellertid investeraren skulle dö, skulle kostnadsbasen för den sista egendomen justeras till nuvarande värde. Din arvtagare skulle inte vara ansvarig för de ackumulerade kapitalvinsterna skatter. Ben Franklin skulle ha älskat det här.