Men verkligheten är att dina vinster från att sälja din primära bostad kommer sannolikt att vara ganska små - om de materialiseras alls.
Fastighetsvärdering och inflation
Det första att tänka på är hemuppskattning i samband med inflationen.
Du kan bli förvånad över att inse att uppskattningen av ditt hem kan kompenseras av inflationen. Detta gäller särskilt om du inte bor på en het fastighetsmarknad. Vi hör dramatiska berättelser om uppskattning i vissa delar av landet, men de flesta köper bostäder i områden där årlig uppskattning förmodligen inte kommer att slå ut inflationen med mycket.
I september 2007 uppgick det mediana försäljningspriset för nya bostäder som säljs i Förenta staterna till 240 240 dollar enligt Federal Reserve Bank of St. Louis. I september 2017 var det antalet upp till $ 319 700. Men när du kör några siffror med hjälp av US Inflation Calculator, försvinner något av den uppskattningen. Snarare än att se $ 79 400 i uppskattning är det faktiska värdet av den uppskattningen närmare $ 33 648.
Det verkar fortfarande inte så dåligt. När allt kommer omkring har ditt hemvärde ökat med mer än 30 000 dollar. Men låt oss inte glömma kostnaderna.
Att äga ett hem kommer med extra kostnader
Därefter måste du subtrahera kostnaderna för husägare från dina vinster.
Låt oss säga att du får en inteckning för $ 250.000 till en räntesats på 3,92 procent. Under 30 år, enligt Googles hypotekslån, betalar du 175 533 dollar i ränta. Även om ditt hem uppskattar med en inflationsjusterad 30 000 dollar per 10 år (totalt 90 000 dollar), är det fortfarande inte tillräckligt för att kompensera det ränta du betalar på lånet.
Och det intresse du betalar är inte den enda kostnaden du står inför. Kom ihåg att du betalar fastighetsskatt i de flesta stater. Student Loan Heroes hypoteksläkare inkluderar en fastighetsskattberäkning. Om din fastighetsskatt uppgår till 1,5 procent per år kan du se en total skattebetalning på 117 000 dollar under 30 år. Och det antar ingen fastighetsskatt ökar-som ditt hem uppskattar i värde, så gör din fastighetsskatt.
Det är sant att du kan dra av några av dina kostnader på din avkastning, men ett avdrag har inte samma värde som en kredit. Det kan sänka din inkomst och din skattskyldighet, men inte på dollar-för-dollar-basis. Dessutom, enligt skattefonden, beskriver endast cirka 30 procent av hushållen. Om du inte är bland de som specificerar, ser du ingen skatteförmåner relaterad till din inteckning.
Övriga kostnader som hänför sig till husägare omfattar underhåll och reparationer samt bostadsägare försäkring. Du kan också behöva betala hypotekslån om din betalning är mindre än 20 procent. När du faktor i årtionden av dessa kostnader, som läggs till din ränteintäkter och fastighetsskatt, är chanserna att till och med bryta jämn ganska små - även om ditt hem uppskattar i värde över tiden.
Vad om du slutar sälja oväntat?
Vi tycker om att fastighetsmarknaden alltid kommer att gå upp. Men som vi såg mellan 2007 och 2009 kan fastigheter bilda en bubbla som någon annan tillgång. Burkningen av fastighetsbubblan skapade en situation där tusentals människor hamnade förlora mycket pengar. Om du kan rida ut en prisnedgång kan du inte förlora så mycket.
Men om du är tvungen att sälja under en fastighetsmarknadskrasch, finns det inte mycket du kan göra för att rädda situationen. Du kan sluta förlora pengar på ditt hem, utöver vad du redan har betalat i ränta, skatter och andra kostnader.
Vad om hyran?
Naturligtvis, som ofullkomlig en investering som att köpa kan vara, det är möjligt att påpeka att uthyrning kanske inte är lösningen. När allt kommer omkring, när du gör hypotekslån, bygger du åtminstone eget kapital i ditt hem.
När du hyr hjälper du din hyresvärd att bygga eget kapital.
Det innebär emellertid inte att hyran ska undvikas till varje pris. Beroende på din marknad kan hyra vara ett bra val, även om det innebär att du inte bygger eget kapital.
Det är speciellt sant Om du bor i ett område med höga bostadspriser, och du kan hyra för mindre än de månatliga sammanlagda kostnaderna för inteckning, underhåll och andra kostnader. Du sparar inte bara pengar varje månad, men du kan sedan investera skillnaden på marknaden och eventuellt uppnå en större uppskattning än vad du skulle ha fått från din heminvestering.
Mellan november 2007 och november 2017 hade S & P 500 en årlig avkastning på 9 672 procent, justerat för inflationen. Låt oss säga att det skulle ha kostat dig $ 1100 per månad att äga ett hem under den perioden, men i stället bodde du i en lägenhet med en månadsuthyrning på 700 dollar. Om du investerade $ 400 skillnaden mellan att hyra och köpa varje månad under de 10 åren, skulle värdet på din investering vara $ 83 587,81.
Det finns också det faktum att hyra innebär att du inte förlorar en massa pengar om du är tvungen att sälja ditt hem under en nedgång. Å andra sidan, om du lyckas stanna kvar i ditt hem och rida ut marknadshändelser och fastighetsnedgångar, kan du bygga tillräckligt med kapital i ditt hem att det kan användas vid pensionering. Även om du bara bryter jämnt (eller ens om du förlorar totalt) i hemmet, kan det vara ett tvångsbesparingsfordon som har potential att ge dig en stor del av kapitalet när du säljer.
Det kan också vara en plats att leva utan hushåll i dina pensionsår (du kan fortfarande behöva betala fastighetsskatt), eller du kan använda en omvänd inteckning för att få tillgång till eget kapital för att stänga pensionsinkomstavloppet. Du kommer inte se dessa alternativ när du hyr.
När man köper ett hem är en investering
Istället för att se din primära bostad som investering, överväga andra skäl att köpa. Kanske vill du ha en plats att ringa din egen, bygga eget kapital och lägga ner rötter i ett samhälle. Det här är alla bra skäl att köpa! Omvänt, om du tror att du kommer att ha en mer mobil livsstil, kan det vara mer meningsfullt att hyra, även om du inte bygger eget kapital. Så länge du gör andra bestämmelser för planering för din framtid, kan hyra vara ett lönsamt alternativ beroende på den lokala marknaden och dina långsiktiga livsstilsmål.
Slutligen, om du vill göra ditt hem till en sann investering, behöver du göra något annat än att leva i det. Att hyra ut det när du flyttar eller använder det för att tjäna pengar via Airbnb kan vara sätt att faktiskt se en avkastning på ditt heminköp.
Men om du bara bor där, räkna inte med att det ger stora avkastning på investeringar.