Genom att använda långivarna för deras reglering kunde kongressen kringgå en myriad av statliga lagar och olika stadgar om fastighetsaffärer över hela landet. Långivare måste följa RESPA, och detta möjliggör effektivt kontrollen av avvecklingsprocessen genom dem.
Den grundläggande täckningen av RESPA är "någon federalt relaterad hypotekslån."
Eftersom de flesta bostadslån slutar federalt relaterade på något sätt genom federala lånegarantier och konsolidering av hypotekslån täcker RESPA den stora majoriteten av fastighetsaffärer. Jag pratar främst om lånegarantier från Fannie Mae och Freddie Mac. Specifikt innefattar täckningsutlösarna:
- De flesta lån säkrade med en lien (första eller underordnade ställning) på bostadsfastigheter
- Hemköpslån;
- långivare godkända antaganden;
- refinansiera lån
- lån för förbättring av fastigheter
- HELOC, hushållens egna kreditlinjer; och
- omvända hypotekslån.
Avbetalningsavtal eller landskontrakt skulle också täckas om säljaren tar tillbaka en del av lånet, finansieras även av ett annat lån på den fastigheten som omfattas av RESPA.
Nyckeln här är lån garanterade av Fannie Mae, Freddie Mac, USDA, VA, FHA och andra offentliga enheter.
Det är inte typen av lån lika mycket som det faktum att den federala regeringen är involverad. När det gäller typer av lån som dina kunder kan ansöka om kommer det att vara RESPA involverade:
Konventionellt Hypotekslån
Detta är ett inteckning som uppfyller kraven på normal försäkring och anses inte som ett Jumbo-hypotekslån som överstiger ett visst belopp som har strängare krav på garantier.
Dessa utfärdas normalt av banker och hypotekslån.
FHA
Federal Housing Administration garanterar hypotekslån och direkt utfärdar inte hypotekslån. Efter kraschen 2006 framåt har FHA-lån blivit mer populära på grund av nedbetalningskraven så låga som 3,5%. Övriga lån, i synnerhet konventionella lån, kräver cirka 20% nedbetalningar. Här är vad FHA säger på deras hemsida:
Bostadsverkets uppdrag är att:
Bidra till att bygga och bevara friska grannskap och samhällen
Underhålla och expandera bostadsrätter, hyresbostäder och vårdmöjligheter
Stabilisera kreditmarknaderna i tider med ekonomisk störning
Operera med hög grad av offentlig och finansiell ansvarighet
Erkänna och värdera sina kunder, personal, beståndsdelar och partners
VA
Veteransförvaltningen garanterar också lån, vissa med låga eller inga betalningar för veteraner. De är lite mer restriktiva, särskilt relaterade till egendomskrav och inspektioner. Följande är VA: s garantiuppdrag:
"VA hjälper servicemembers, veterans och behöriga överlevande makar att bli husägare. Som en del av vårt uppdrag att tjäna dig tillhandahåller vi ett trygghetsbidrag för bostadslån och andra bostadsrelaterade program för att hjälpa dig att köpa, bygga, reparera, behålla eller anpassa en hemma för din egen personliga beläggning.
VA Hemlån ges av privata långivare, till exempel banker och hypotekslån. VA garanterar en del av lånet, vilket gör det möjligt för långivaren att ge dig bättre villkor. "
USDA
Förenta staternas Department of Agriculture är ofta förbisedd som lånegarantist, men de har ett program för att garantera inteckningar i "landsbygdsområden" runt om i landet. Vissa låntagare kan faktiskt komma in i ett hem som lånar upp till 110% av hemmets beräknade värde.
Fannie Mae och Freddie Mac
Dessa är kvasi-statliga enheter som bailed out av skattebetalarna efter bostadsbrottet. De är nu lönsamma igen och säkrade hypotekslån runt om i landet. De är överlägset de viktigaste enheterna som garanterar bostadsobligationer.
Fannie och Freddie Foreclosures
Dessa enheter hamnar med återtagna hem i deras inventering och annonserar dem till försäljning på sina webbplatser med speciell finansiering tillgänglig.
Det är ett bra sätt att få ett hem till ett fynd med gynnsam finansiering, men de har vanligtvis behov av betydande reparationer.
Även om det finns många kritiker som ställde vissa skyll för bostads- och inteckningskraschen på dessa garantier och enkel kredit, är andra fast vid att det skulle finnas en hel del färre hemköpare utan dessa program.