Kommersiella långivare är ganska försiktiga i sitt försäkringsbrev. Eftersom de personliga kredithistorierna hos köpare sällan är viktiga i kommersiell utlåning använder de andra kriterier för att göra utlåningsbeslut. Kommersiell egendom köps för att generera inkomster, så ett av de kriterier som är populära är att titta på inkomsten för att se om det räcker för att betala hypotekslån på ett adekvat sätt och lämna vinst för låntagarna.
När en långivare tittar på en lägenhet eller flerfamiljshus, huruvida ett lån kommer att beviljas och hur mycket som kan fastställas med hjälp av DSCR eller Skuldtjänstedäckningsförhållandet. Det är en enkel beräkning, men väldigt viktigt. Långivaren är inte särskilt bekymrad mycket med enskilda kreditpoäng eller historier hos ägarna. Investerings syfte är ROI, Return on Investment och kassaflöde, så kassaflödet är primärt övervägande.
Faktum är att investerare bör värdera långivarnas omsorg för att se till att kassaflödesberäkningarna är korrekta för ett lägenhetsprojekt. De vill se ekonomi som visar intäkter och kostnader. De kommer då att avgöra om dessa siffror ser ut som om de fortsätter in i framtiden, eller kanske blir bättre eller sämre. När siffrorna visar att kassaflödet kommer att täcka tillfredsställande skuldservice, validerar den investerarvalet och värderingsförmågan hos investeraren / investerarna.
Även om det finns många ställen att se hur man beräknar DSCR med ett projekt och en hypotekslån redan på plats, är det mer sannolikt att en köpare vill veta hur mycket de kan låna på ett projekt som de överväger att köpa. Investerarna gör egna beräkningar och ser till sin utvalda långivare för att validera de siffror de kom fram till.
Både investerare och långivare har ett gemensamt mål i detta avseende. Är projektet lönsamt att betala skulden med tillräcklig vinst kvar?
Vi ska titta på detta från två håll, få den aktuella DSCR och utvärdera en egendom med en långivare-krävs DSCR. Denna beräkning återspeglar det beloppet med en gemensam långivare minsta acceptabel DSCR på 1,20. Då ska vi göra det andra hållet och få DSCR.
Svårighet: Genomsnitt
Nödvändig tid: 20 minuter
Här är hur:
- Fastställa kassaflödet eller brutto rörelseresultat efter att ha dragit bort lediga platser och kreditförluster .
Hyr totals på $ 187,000 / year - 9% ledig tjänst och kreditförlust ($ 16,830) = $ 170,170
- Ta sedan till NOI eller netto rörelseresultat genom att subtrahera alla övriga kostnader för drift och förvaltning, inklusive skatter och försäkringar.
Brutto rörelseinkomst - Alla kostnader = NOI, eller Rörelseresultat
$ 170.170 - 72.470 (utgifter) = $ 97.700 NOI
$ 97,700 / 12 månader = $ 8142 / månad NOI
- Om långivaren använder en minsta acceptabel DSCR på 1,20, då måste $ 8142 / månad vara 1,2 gånger den månatliga hypotekslånsbetalningen. För att komma till den maximala betalningen är det nödvändigt att dela upp $ 8142 med 1,2.
$ 8142 månad nettoinkomst / 1,20 minsta DSCR = $ 6785 / månad max hypotekslån.
- Nu är det bara nödvändigt att bestämma hur mycket som lånas till aktuella priser. Om den här köparen kan förvänta sig en ränta på 6,875% på ett 30-årigt lån kommer en hypoteksläkare att berätta att långivaren kan vara villig att låna cirka 1 032 836 dollar på den här fastigheten eftersom lånet och räntan skulle ge upphov till ränte- och räntebetalningar av $ 6785 / month och minimum 1,20 DSCR.
De flesta hypoteksläknarna låter dig gå in i betalning, ränta och tid för att beräkna lånebeloppet.
- När vi började visste vi att vi stötte på ett hypotekslån med hjälp av en angiven DSCR, eftersom vi är köpare som vill uppskatta hur mycket som kan lånas för att låna en fastighet som vi utvärderar för köp. Men, låt oss bara göra en DSCR-beräkning där vi känner till det aktuella projektets utgifter och hypotekslån.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 Hypotekslån = 1,30 DSCR
1,3 är bättre än 1,2 i det här fallet, så förmodligen en acceptabel DSCR. Men om ett nytt lån söks på ett operativt projekt, skulle nuvarande NOI användas som vi gjorde för att först se vad som kan vara tillgängligt som hypotekslån.
När siffrorna fungerar kan investerare och långivare känna sig bra om projektfinansieringen och framtida lönsamhet.
Vad du behöver:
- Inkomst och kostnad detaljer för fastigheten.
- En hypoteksläkare.