Det kan också beräknas i efterföljande år baserat på fastighetsprognoserna minus hypotekslånet. Det skulle vara den nuvarande kapitalinvesteringen du skulle ha i fastigheten justerad av någon ökning av värde och nedläggning av hypotekslånet.
Varför mäta ROE i framtida år?
Till skillnad från vissa andra avkastning, beräkningar avkastning på investeringar, mäter denna din avkastning på ett växlande nummer. Kontanterna som du sätter i betalningen har inte förändrats, men genom åren har andra faktorer gjort, och de ändrar avkastningen på eget kapital. Det beror på att ditt eget kapital förändras. Låt oss först titta på vilka fördelar du tycker om att äga uthyresfastigheter:
- Betala ner lånet: När du fortsätter inteckning betalningar, betalar du ned det huvudsakliga lånebalansen. Ditt eget kapital ökar eftersom du är skyldig mindre i förhållande till värdet.
- Värdering i värde: Ditt hem uppskattar i värde över tiden. Så, samtidigt som du sänker vad du är skyldig, ökar du också vad det är värt. Skillnaden mellan de två växer; rättvisa.
- Kassaflöde : Varje månad betalar du lite pengar, pengarna betalas i hyran som är över hypotekslån och utgifter.
- Skattebesparingar: Avskrivningar är en stor fördel. Varje år kan du dra av hyresintäkterna en del av strukturens värde som avskrivningar. Du spenderade ingenting, men avdraget är precis som du hade.
Det är fantastiska fördelar som gör fastigheter så mycket bättre än andra investeringsmedel. Vi ser emellertid att det finns ett par av dem som förändrar vårt eget kapital, vilket växer stadigt. Låt oss titta på ett exempel:
Du köper ett hyreshus för $ 100,000 med $ 20,000 ner. Köpåret ser att det är värt 100 000 dollar, men du är bara skyldig 80 000 dollar, eftersom du har den $ 20 000 betalningen som eget kapital.
Låt oss säga att ditt årliga positiva kassaflöde är $ 3 600 eller $ 300 per månad över hypotekslån och kostnader. Så, vår ROE är $ 3 600 / $ 20 000, eller 0,18 = 18% avkastning på eget kapital. Du är en investeringsguru!
Låt oss nu snabba framåt tio år. Du har betalat ner din inteckning, och hemmet har uppskattats i värde, nu värt 118 000 dollar. Din balans på grund av hypotekslån har sjunkit från $ 80.000 till $ 66.000. Titta nu på ditt eget kapital. $ 118,000 - $ 66,000 = $ 52,000, ditt nya eget kapital i vårt enkla exempel. Låt oss nu göra beräkningen igen för ROE. Du får lite mer i hyran, så ditt kassaflöde är nu $ 4 400 per år. $ 4 400 / $ 52 000 = 8,5% avkastning på eget kapital.
Vad hände? Det är enkelt, eftersom det ökade kapitalet säkert skulle kunna öka hyrorna så snabbt. Så är det fortfarande en bra investering? Titta på vad du kan göra nu med 52 000 dollar. Det kan vara dags att sälja och reinvestera.