Ett operativt företag är inte fastigheter och borde inte sålt som det
Att sälja ett arbetsliv , även när fastigheten ingår, kräver en helt annan inställning till värdering. För ofta inser inte fastighetsmäklare och mäklare skillnaden, eftersom de inte får så många förfrågningar om denna typ av transaktionsmix.
När en företagsägare äger fastigheten, vill de antingen stänga verksamheten och sälja fastigheten eller sälja båda . Fastighetsmäklare och mäklare frestas att lista båda tillsammans, och det kan vara ett misstag.
Ett rörelseföretag är ett mycket annat djur från fastigheten där den är bosatt. Det finns också väldigt olika kontraktsavtal som är nödvändiga för att överföra affärstillgångar. De är inte som fast egendom, och kan innehålla garantier för volym och befintlig kund / kundbasdemografi. Värderingsparametrarna är väldigt annorlunda, eftersom en arbetsverksamhet hade "goda" överväganden såväl som befintliga kontraktsavtal och eventuellt leverantörsavtal. Ibland kan de inte vidarebefordra till en ny ägare.
Fastighetsmäklare
Fastighetsmäklare, särskilt de som arbetar inom den kommersiella nischen, har kunskap och expertis för att analysera hyresintäkter och kostnader och presenterar dem för sin kund / kund för beslutsfattande. Där de kan klara sig är det att analysera ett företag ur en finansiell synvinkel. Det finns mycket under ytan, och undersökning av en vinst och förlust och balansräkning börjar inte komma på de sanna fakta.
I det landsbygdsområde där jag tränade hade en fastighetsmäklare listat ett företag till salu, och detta var utan fastigheten. Byggnaden hyrdes. När jag hade en intresserad kund ringde jag och bad om de finansiella uppgifterna, fick ett resultaträkning och balansräkning. Jag ringde tillbaka och bad om en kassaflödesuppdelning.
Mäklaren visste inte riktigt vad jag begärde.
Verksamheten är ofta mycket annorlunda än kassaflödet . fråga bara en IRS-agent. En av fördelarna med att äga ett företag är att få några raster genom att dra av kostnader som företag som skulle vara personliga annars. Vi pratar inte nödvändigtvis om olagliga eller skattedödande aktiviteter. Ett exempel skulle vara avdrag för ett fordon och dess driftskostnad, eftersom det kan användas för både personlig och affärsverksamhet.
Det var en missnöje för sin klient att lista sin verksamhet när de mest grundläggande kraven inte fanns inom hans kunskapsbas. Varje bra affärsmäklare kommer att kräva en kassaflödesanalys från sina kunder som en av de viktigaste finansiella dokumenten. Justeringar av affärsverksamheten görs baserat på poster i kassaflödet , inklusive:
- Detaljerade kalkylblad av alla inkomster
- Detalj av alla utgifter
- Vilka utgifter går faktiskt till förmån för ägaren
- En justering tillbaka till inkomst för de kostnader för ägarförmåner som kommer att gå iväg (ej utgifter till ny ägare)
- Ett tillägg till kostnader för ersättning för ägare och förmåner som kommer att kräva att nya köpare ska öka utgifterna (ägare / köpare kommer att anställa chef)
I en tidigare livskarriär sålde jag ett företag till ett företag som gick offentligt på New York Stock Exchange.
De skickade i ett revisorskamrat som tillbringade flera veckor, för det mesta kontrollerade mina kassaflöden. Ett exempel på en ägarkostnad som gick bort var min lastbilskostnad. Företaget gav mig ett fordon, alla kostnader, underhåll och bränsle ingår. De lade tillbaka denna kostnad och ökade värdet av mitt företag, eftersom det inte var en riktig kostnad som de skulle behöva betala efter inköp.
Som jag nämnde i objektlistan, om den säljande ägaren också klarade verksamheten och inte betalade sig en marknadsräntelön, skulle köparen behöva justera sin värdering av verksamheten nedåt på grund av att det var nödvändigt att anställa en chef vid marknadslön.
Som ni kan se finns det ett antal faktorer som gör värderingen av ett rörelseföretag mycket annorlunda än försäljningen av fastigheter. Och vi har inte ens kommit in i inventeringen.
En annan sak om företagsvärdering är de olika sätt som det beräknas beroende på bransch eller företagstyp.
Det är uppenbart att de flesta fastighetsmäklare inte ska vara engagerade i mäklare för verksamhetsföretag, om inte de har erfarenhet och expertis att göra det. Ett långt bättre tillvägagångssätt skulle vara att samarbeta med en affärsmäklare som inte gör fastighetsmäklare. Det kommer att vara ett ömsesidigt fördelaktigt förhållande, där var och en av er medför maximal erfarenhet och värde för kunden / kunden.