Vad är en avgångsboende?
Fannie Mae och Freddie Mac definierar en hemvist som hemmet som för närvarande ägs och bosatt sig av låntagaren som vill låna ett nytt hem.
Låntagare som för närvarande äger ett hem har vanligtvis tre alternativ när de bestämmer sig för att köpa en ny huvudbonad. Dom kan:
Sälj nuvarande bostad och betala av det utestående lånet
Konvertera fastigheten till ett andra hem, förutsatt att de kan kvalificera sig för både befintliga och nya hypotekslån, eller
Konvertera fastigheten till en investeringsfastighet och ge dokumentation att de kommer att hyra fastigheten och använda inkomsten för att kompensera hypotekslånet
I juli 2008 stramade både Fannie och Freddie avsevärt försäkringsgarantier gällande resehem. I juli 2013 släppte de äntligen dem.
Ändringar i riktlinjerna för "Avgångsboende"
De ibland överlägsna riktlinjerna för avgångsboende infördes under finanskrisens höjd och avsåg att vara tillfälliga i naturen, trots att de hade gått i mer än 6 år.
Syftet med denna policy har varit att säkerställa att låntagare har tillräcklig kapacitet och finansiella reserver för att lyckas hantera flera egenskaper.
I juli 2008 fastställde Fannie Mae dessa riktlinjer för att skriva om ytterligare egenskaper som ägdes:
De kommer att behöva verifiera 30% eget kapital i sitt nuvarande hem. (Detta mildrar oro för att de kan överväga en "strategisk standard" på det gamla hemmet. En AVM (Automated Valuation Module) eller bedömning kommer att behövas för att bevisa sin egenkapitalposition.
Hyresintäkterna måste dokumenteras med ett fullt genomfört leasingavtal. Hyresavtalet kan vara månad till månad.
Långivaren kommer att kräva en kopia av depositionen och bevis på deposition.
Hyresintäkter från en familjemedlem eller en person med ett etablerat förhållande till låntagaren är inte tillåtet.
75% av den verifierade hyresintäkten kan användas för att kompensera bostadskostnaderna.
De nya riktlinjerna i kraft nu skulle ta bort eller lossa flera av dessa tunga kvalifikationer.
Viktigast är att Fannie Mae tar bort 30% eget kapitalbehov. De tillåter också större latitud för de som planerar att hålla fast och hyra sin nuvarande bostad genom att underlätta riktlinjer för omedelbar användning av hyresintäkter.
Ännu viktigare för homebuyers som har sin nuvarande bostad enligt kontrakt att sälja, kräver inte längre att du stänger transaktionen innan du stänger din nya.
Direkt från hästens mun:
Eftersom det finns andra strategier som nu är på plats, som på ett adekvat sätt tar hänsyn till kredithistoria, hyresintäkter och finansiella reserver, eliminerar Fannie Mae några av de krav som specifikt är förknippade med omvandlingen av en huvudsaklig bostad
När låntagaren äger fastighetsfastigheter bestämmer fastighetsstatusen hur den befintliga egendoms PITIA (din månatliga huvudstol, ränta, skatter, försäkring och husägares föreningsbetalning) måste beaktas vid kvalificering av den nya hypotekstransaktionen.
Om den låntagare som ägs av låntagaren är låntagarens nuvarande huvudbonus som väntar på försäljning men inte kommer att stänga (med titelförsäljning till den nya ägaren) före den aktuella transaktionen, kan långivaren nu använda ett genomfört köpkontrakt som har kryddat förbi finansiell beredskapsstadium, för att eliminera den nuvarande hypotekslånet från låntagarens skuld till inkomstkvot.
Lån långivare bör fortsätta att följa de normala hyresintäkterna och de finansiella reservkraven när låntagaren omvandlar hans eller hennes nuvarande huvudbonus till en investeringsfastighet.
Båda förändringarna är rimliga och försenade.
Dessa förändringar är också tacksamt välkomna från fastighets- och inteckningspersonal förutom att många skulle vara homebuyers som tidigare påverkats av den gamla uppsättningen av försäkringsriktlinjer.