01 - Fastighetsinvesteringsutvärdering är både kvantitativt och kvalitativt
Jag tittade på en potentiell investering för andra gången. Det var en sprawling fyra enhet flerfamilj egendom som ägdes i sin helhet ägaren, som hade varit där i trettio år. Ägaren var en eklektisk akademisk och det var alla sätt av bric-a-brac och antik spridda överallt. Platsen var inte delad ordentligt. Mattan behövde bytas ut och golv repareras. Den skiftande grunden hade bulgt golvet på platser och hade skapat stora sprickor som sprang upp och ner olika väggar.
Jag turnerade på plats med några av mina vänner - ett par som var intresserade av att komma in i fastigheter. De skrev platsen från det ögonblick de promenerade i dörren. Men när jag såg dessa bulgar och sprickor såg jag en sak: pengar. Stiftproblem skrämmer bort de flesta investerare, vilket minskar konkurrensen och kan mildra prissättningen.
Men hur man utvärderar en affär så här? Eller någon sak, för den delen? Personligen bryter jag övervägandena ner i två kategorier:
• Kvantitativ: Hur förväntar jag mig att fastigheten ska fungera som investering? För den här delen kan jag piska ut min miniräknare, min kalkylark eller min utvärderingsprogramvara och köra några siffror.
• Kvalitativ: Jag måste fråga mig själv "kan jag ta av det?" Om du är som den stora majoriteten av fastighetsinvesterare är du en deltidtagare. Det betyder att du måste ta itu med detta projekt utöver ditt "dagjobb" och hantera det efteråt. Denna del av analysen tar lite själsökning. en räknare kommer inte att hjälpa dig här.
02 - Kvantitativ - Körning av siffrorna med hjälp av Cap-rate
Personligen tenderar jag att titta på tre nyckeltal när jag överväger en investering. Cap rate , är det första av dessa verktyg.
Cap rate är helt enkelt den årliga nettoinkomsten dividerad med fastigheten på fastigheten. I åratal har investerare använt "1% -regeln" som bara säger att den månatliga hyresintäkten för en fastighet ska vara ungefär 1% av det pris du betalar för fastigheten. Vissa marknader har flyttat sig bort från detta förhållande på grund av rakningsegenskapsvärden, men i andra kan du fortfarande hitta egenskaper som passar 1% -regeln. Något som du bör komma ihåg är dock att 1% tumregel är en rättvis indikator på huruvida fastigheten ska generera tillräckligt med kassaflöde på årsbasis för att täcka hypotekslån plus kostnader. Det finns givetvis många variabler som går in i detta (från skatter till räntor till procentuell betalning som du betalar) men det är en utgångspunkt.
03 - Kassaflöde som ett kvantitativt utvärderingsverktyg
Den enda anledningen till att du bryr dig om Cap-sats är att du verkligen försöker för en enkel proxy för vilken typ av kassaflöde investeringen ska generera. Vid investeringar är kontanter kung - ignorera denna beräkning vid din fara.
Uppskattning av kassaflöde innebär att de stora förväntade kassaflödena (skatter, kapital, ränta, utgifter, lediga tjänster, avgifter, reparationer) beräknas och jämföras med den inkomst som egendomen producerar. Du kan göra det antingen via ett kalkylblad eller använda ett program för fastighetsutvärdering.
04 - Räntan som ett kvantitativt fastighetsinvesteringsanalysverktyg
Kassaflöde kommer i sin tur att göra det möjligt att beräkna fastighetens förväntade avkastning (ROR). Avkastningsräntan är ett mått på lönsamhet; det mäter de pengar som ett projekt kommer att generera mot de pengar som du måste sätta i projektet.
Du behöver ett kalkylblad eller en utvärderingsprogram för fastigheter för att beräkna detta förhållande. Jag tycker att det är mycket användbart eftersom det gör det möjligt för mig att jämföra den avkastning jag förväntar mig för investeringen kontra avkastningen som jag rimligen skulle förvänta mig för andra, olika investeringar. Till exempel: om jag sprang siffrorna för egendomen som jag beskrev i början av denna artikel och det sparkade tillbaka till mig en avkastning på 8% skulle jag säkert gå.
Jag kan förvänta mig att få 8% att investera på aktiemarknaden (lägre risk och mycket mindre ansträngning). För den risk och ansträngning som jag skulle behöva lägga in i projektet skulle jag förvänta mig en avkastning väl norr om 20%.
05 - Kvalitativ - kan du få projektet gjort?
Som jag nämnde ovan kommer din räknare inte att hjälpa till här. Det här är när du behöver ta en titt i spegeln och tänka på hur mycket tid och ansträngning du kommer att kunna ägna åt projektet.
Låt oss se igen på det projekt jag pratade om i början av den här artikeln. Låt oss säga att du jämför det mot en liknande möjlighet. en annan flerfamilj i samma grannskap, men som kräver mindre arbete. Du skulle ta det här tillfället över fixer-övre om inte den andra erbjöd en betydligt högre avkastning. Men hur mycket högre?
För att starta investerare erbjuder jag alltid samma råd: På detta område är det fel på försiktighetssidan. Ett projekt som du kan få gjort är oändligt bättre än en som du brände ut när du är halvvägs genom den. Hitta något i ditt komfortområde som erbjuder några anständiga nummer, gör det klart, och fortsätt sedan till ett mer utmanande (och förhoppningsvis mer lönsamt) projekt nästa gång.
Slutsats:
Analys är delkonst, delvetenskap. Ta en titt på de andra ämnena i det här avsnittet för mer idéer om utvärdering av investeringar.
Författare Chris Smith är en fastighetsinvesterare, grundare av en online referens för investerare och fastighetsmäklare och har publicerat artiklar i Corporate Finance Magazine, Euromoney och Business Journal Network.