01 - Ränta endast Hypotekslån - Ett populärt val under höga värderingsperioder
- Låntagaren uppfyller huvudmannen med en ballongbetalning
- Lånet återavskrivs och låntagaren får en ny, betydligt högre månadsbetalning
- Fastigheten säljs.
Fördelen är att ett rent lönekreditlån låter låneinnehavaren skjuta upp de huvudsakliga betalningarna under den 5 till 10 års perioden och hålla månatliga betalningar låga och eventuellt frigöra pengar för andra investeringar eller för att möta månatliga utgifter. Även under denna period är räntebetalningarna endast avdragsgilla (kontakta din skattesäljare, tack).
En ränta endast hypotekslån / högvärderingsperiod Exempel
Den räntebärande inteckning har blivit ett populärt val för investerare i områden där stigande fastighetsvärden eller höga apprecieringsperioder har gjort det svårt att hitta positiva kassaflödesinvesteringar.
Här är ett exempel, du letar efter ett hem. Fastighetsvärdena och priserna stiger i det område du tittar på. Samtidigt gör dina andra investeringar inte mycket bra. Du kan överväga ett intresse endast hypotekslån som den bättre strategin. Men kom ihåg att långivare ser intresse bara hypotekslån som riskfyllda och de kommer att prisa dem högre.
Exempel: Ett 30-årigt räntelån på $ 100.000 till en räntesats på 7,0%:
• Ränta endast betalning: $ 583 / month, $ 7,000 / year
• Konventionell betalning: $ 665,30 / månad, $ 7,984 / år
• Sparande under de första tio åren: $ 82 / månad, $ 984 / år
02 - Livslånskartor och skäl till enbart enbart lån
Ränta och huvudbetalningar
Figur 1, ovan, visar månatlig betalningsplan för lånet. Investeraren betalar endast ränta under den första perioden av lånet, då lånet återavskrivs för att betala huvudbalansen på 100 000 dollar under de återstående åren.
Figur 2 visar att huvudbalansen är fortsatt platt under räntefri perioden och börjar bara minska när investeraren börjar betala huvudstolpen. Ett räntebärande lån kan vara lämpligt för en investerare som:
- Försöker undvika negativ kassaflöde i de första åren av en investering,
- Planer att vända fastigheten,
- Har andra användningsområden för kontanter som skulle betalas som revisor, eller
- Förväntar sig höga nivåer av fastighetsskattning.
Potentiella risker
Den primära risken för investeraren lämnas med negativt eget kapital om fastighetsvärdet minskar, eftersom ingen huvudstol betalas under ränteperioden.
Andra potentiella risker är:
- Din inkomst har inte ökat som förväntat
- Det kan finnas förskottsbestämmelser
- Så många intressen är endast hypotekslån som är justerbara räntor (ARM), men de initiala betalningarna kan vara låga, men om räntorna stiger, så kommer betalningarna
- Du har inte pengarna när huvudbetalning krävs
- Den allmänna fastighetsmarknaden minskar och försäljningen är inte omedelbar.
- Det är svårt att förutse vilka räntor som kommer att bli om huvudmannen avskrivs.
Författaren: Chris Smith är en fastighetsinvesterare, grundare av en online referens för investerare och fastighetsmäklare och har publicerat artiklar i Corporate Finance Magazine, Euromoney och Business Journal Network.
03 - Uppdatering sedan Mortgage Crash
UPPDATERING:
Jag ville uppdatera denna artikel efterkrasch. Det är nu 2016 och bostadsmarknaden återhämtar sig fortfarande från kraschen som inleddes 2006. Det var mycket fingerpekande att placera skulden för kraschen, och ett av målen var laxutlåningspolicy. Hypoteksbolag blamed för utlåning till personer som inte borde ha fått en inteckning, eller till dem som fick inteckning som de inte hade råd med.
Jag är inte enbart rent intresseobjekt, eftersom de är en ganska speciell nisch som används mycket av investerare. Men några av dem gick under eftersom de var för högt utnyttjad. Som med många kreativa lånstyper blev räntefinanslånet nästan obefintligt efter kraschen, men det är tillbaka i det vanliga i dessa dagar. Det tjäna vissa legitima strategier för strategisk nischstrategi väl.