Hävstångseffekt är användningen av olika finansiella instrument eller lånat kapital för att köpa och / eller öka den potentiella avkastningen på en investering-termen används både på Wall Street och på Main Street fastighetsmarknaden.
Det enklaste exemplet på fastigheter är ett inteckning där du använder dina egna pengar för att utnyttja inköpet. I de flesta fall får du 20% av betalningen (och en bra kredithistoria) 100% av fastigheten och det hus du vill ha . Vissa inteckningsprogram kan till och med låta dig lägga ner mindre.
Om du är en fastighetsinvesterare kan du vara verksam inom ett partnerskap och partnerna kan lägga upp alla några av pengarna eller säljarna kan vara villiga att finansiera en del av köpeskillingen på den egendom som de säljer. Alla är exempel på hävstångseffekt
Ett exempel på hävstång
Låt oss säga att du har letat efter ett hus i en stor stadsdel. Du hittar 2 fastigheter: ett hus på $ 500.000 som du behöver en inteckning, och ett hus på 100.000 dollar som du kan köpa direkt.
Scenario 1: Du går vidare med $ 500 000 huset, banken och de kommer att ge dig en $ 400 000 hypotekslån om du sätter ner $ 100 000 eller 20%. Om man antar att fastigheter i detta område går upp kanske 5% om året, om 12 månader är investeringen värd 525 000 dollar.
Scenario 2: Du köper 100 000 $ huset direkt, det finns ingen inteckning och du är inte skyldig någonting någonting. Om fastighetsmarknaden går upp 5% om året, är din investering värd 12 000 dollar i 12 månader.
I Scenario 1 ökade hävstången till din fördel och ökade värdet av din fastighetsinvestering. Men om fastighetspriserna sjönk med 5% under det första året skulle Scenario 1 ha gått 25 000 dollar. Scenario 2 skulle ha sett en nedgång på endast $ 5 000.
Saker att undvika i att använda fastighetshantering
Används på rätt sätt kan fastighetshöjande medel vara ett effektivt verktyg för fastighetsinvesterare att öka deras avkastning på investeringar. Nyckeln är att undvika att fatta beslut utan att ta hänsyn till riskområdena i hävstångseffekten. Undvik dessa högriskbeteenden och du har en mycket bättre chans att realisera framgång med att använda hyresgästen.
01 - Att räkna på höga nivåer av uppskattning
Även om fastigheten har uppskattat med 12% till 20% under ett antal år, är det mycket riskabelt att räkna med den kursen för att fortsätta. Det kan få dig att betala för egenskaper, förväntar dig att realisera skillnaden vid försäljning från uppskattning. Om det inte händer, håller du förlust eller sämre.
När du planerar dina hyrda fastighetsinvesteringar ser åtminstone ut i tre scenarier: bästa; värst; och sannolikt.
02 - Slutar med för hög betalning
Det kan tyckas som en stor investering att kontrollera en fastighet med en mycket liten förskottsbetalning. Du tittar på siffrorna och ser en riktigt hög avkastning på investeringen på grund av ditt låga kontanta utlägg.
Problemet är de högre betalningarna som kommer med högre hävstångseffekt. Om det här är ett lån, kan du exempelvis räkna med att du måste göra månatliga betalningar, och ju mer du lånat desto högre månadsbetalning.
Om marknaden mjuka eller dina fastigheter upplever högre än förväntat lediga eller kreditförluster kan du hitta dig själv inte i stånd att behålla de högre hypotekslån som verkade bra i början. Om du inte kan göra månadslistorna är din investering i fara.
03 - Att låta bra finansiering resultera i dålig inköp
Många investerare har överbetalt för en fastighet eftersom de fann nirvana i en hög hävstångsfinansiering. Sagt annorlunda, bara för att du kan få en fastighet med mycket lite kontantutlägg betyder inte att det är ett bra köp. Titta på värdet av fastigheten i samband med nuvarande och förväntade marknadsutvecklingar. Hitta "jämförbara" eller andra egenskaper som den. Vad har de sålt för? Vad säljer i området?
Om fastigheten är dyr, uppskattning blir minimal eller sämre, vara obefintlig. Och ve dig om marknaden återvänder sig en stund. Din dyra egendom kommer att vara ett viktigt drag och du kommer inte att kunna lossa det utan att gå förlorad.
04 - Glömma att kassaflödet är kung
Om bara en av dessa "inte" beteenden sticks i ditt sinne, det här är det du bör överväga noggrant. Fel i dom i ett eller flera av de andra föremålen här kan förbises om du har den där en bra sak- utmärkt kassaflöde .
Om din hyresintäkt minus dina hypotekskostnader och utgifter sätter en bra kontantavkastning i fickan varje månad kommer det faktum att egendomen inte vunnit i värde i år inte att vara lika oroande för en händelse. Men om alla dina fastighetsinvesteringar är nere är du i mycket varmt vatten.