Det citatet är årtionden gammalt men det gäller fortfarande idag. Även om det är allt raseriet idag på TV, handlar den här artikeln inte om grossister i fastigheter eller flippande hus .
Det är sant att det finns pengar att göra i dessa aktiviteter, ibland mycket pengar, men det är kortsiktigt vinst. Om du återinvesterar den i en långsiktig uthyrningsfastighet, kan det vara ett bra verktyg att bläddra.
Denna artikel handlar om att bygga och odla en fastighetsportfölj över tiden som kommer att finansiera en riklig pensions livsstil genom kassaflöde. Med flera hyresfastigheter som genererar positivt kassaflöde kan du finansiera din pension i stil och inte oroa dig för många av de ekonomiska faktorer som hotar majoriteten av investerare i aktier och obligationer.
Det är aldrig för sent att börja heller. Om du är ung kan du bygga en förskottsbetalning för att köpa din första hyrafastighet och börja växa din fastighetsportfölj genom åren tills du går i pension. Om du är i fem till tio år före pensionering kan du konvertera tillgångar till lägre avkastning på investeringar i hyresfastigheter och öka din månatliga inkomstpension.
Om du redan är i eller tidigare pensionsålder kan du göra samma sak.
Vad gör en stor bostadsfastighetsinvestering?
Innan du blir trött på att tänka på var och en av dessa faktorer måste vara perfekt innan du köper en hyresfastighet, vet att det är sällsynt att detta är fallet. Ditt mål är att försöka maximera var och en av dessa så mycket du kan, och ibland kan man vara viktigare än andra.
Här är de faktorer som du letar efter i en bra bostadsinvestering, enfamilj eller villa:
- Plats: Ja, du kan säga det tre gånger, eftersom fastigheter handlar om plats. Du skulle inte vilja hyra ett hem i mitten av en parkeringsplats för stormarknader, men en nära ett grönt bälte eller en park för dina barn kunde vara rätt.
- Hyrabarhet: Plats är en del av denna faktor. Men om ett hem ligger bra, men tävlingen är hård kan det inte vara den bästa investeringen. När det finns många lägenheter tillgängliga och ägarna erbjuder incitament, kanske det inte är rätt tid. När det finns få hyror tillgängliga, kan du inte bara behålla en bostad bättre, du kan kräva högre hyror samtidigt.
- Kostnader: Det här är relativt, eftersom fastighetsskatt är en stor kostnad, men vissa områden styr höga hyror på grund av områdets bekvämligheter, så skatterna är också högre. Om du kan kompensera utgifter med månatligt kassaflöde kvar, är det positivt.
- Värdering: Även om kassaflödet är primärt övervägande är värdering av värde över tid viktigt. Det finns två sätt på vilka du bygger eget kapital i en hyresfastighet, värderingar i värde och betala ner inteckning. Intelligent utnyttjande av dina investeringar kan användas för att odla din portfölj med hjälp av eget kapital i ägda fastigheter.
Det här är dina viktigaste överväganden, naturligtvis ser du på fastighetsåldern, förväntad reparation över tid och eventuella nödvändiga förbättringar.
Hyresfastighetsplatsen och förvärvsprocessen
Du är redo att komma igång och köpa din första hyrafastighet. Du har nedbetalningen till ditt önskade prisintervall, och du vill göra ett välgrundat köpbeslut.
- Känn ditt marknadsområde: Ta dig tid att göra en grundlig analys av ditt marknadsområde. Du kan ha ett visst område eller område i åtanke, men du vill bredda din forskning för att ha den kunskap du behöver för jämförelser av möjliga egenskaper. Lär dig vilka egenskaper som säljer bra i ditt prisklass. Gör lite forskning på tingshuset för områden där bostäder säljer för kontanter. Investerare är normala kontantköpare, så du vet vilka områden andra investerare, en del mycket erfarna, köper till.
- Lär dig hur du värdesätter egenskaper: Läs om hur fastighetsmäklare gör en CMA, jämförande marknadsanalys . Det första som mest framgångsrika investerare kommer att berätta är att köpa under marknadsvärdet. Detta låses i vinst vid stängbordet. Det gör det också lättare att skapa ett acceptabelt lönsamt kassaflöde när hypotekslån är lägre.
- Analysera hyror och tävling: Ta dig in i lokala medier där hyror annonseras, både tryckta och online i Craigslist. När du undersöker ett grannskap får du de genomsnittliga hyresbeloppen för den typ av fastigheter du överväger att köpa. Hur många är tillgängliga är ägare som erbjuder incitament som gratis månader? Vet vad du kan förvänta dig för hyra.
- Nail down kostnader: Utgifterna här är de vanliga som vanliga reparationer (budgeterade), fastighetsskatt, försäkring, etc. som kommer att gälla för varje fastighet i ett område. Ett misstag här är lika illa som att låsa sig till en marknadslägenhet under ett år. kasta bort vinst. Villkoren för faktiska egenskaper du överväger är en separat sak, men du kommer att vilja budgeten för uppenbara reparationer du vet kommer att komma till en äldre egendom.
- Hitta fynd och förhandla en affär: Nästa avsnitt kommer att prata om att hitta de bästa uthyrningsobjekten, men det är en del av denna process som är avgörande för långsiktig vinst. Om du betalar detaljhandel, för livet i ägarperioden, förlorar du vinst.
Det här är bitarna av lokaliseringsprocessen, men här är några specifika källor för de bästa erbjudandenen.
Hyresfastigheter Portfölj Köp Erbjudanden
Vi vet alla om förskärmning och de bra erbjudanden som ibland kan hittas. Men blomstranden för massiva avskärmning med ägare på plats är över för den senaste kraschen. Många av de utestängningar som du hittar idag kommer att vara i dåligt skick, vissa lediga i ett år eller mer. Detta betyder inte att du inte ska vara ständigt följande avskärmning genom webbplatser som RealtyTrac.com. De händer fortfarande och du kan ta en bra i hyresvillkor då och då.
- Ägarna i nöd: Övervaka konstant media och online källor för ägare som är i nöd. Det här är människor som av ekonomiska skäl måste sälja sina hem bråttom och i en situation som kan leda till att du köper under nuvarande marknadsvärde. Kanske har de sjukvårdskostnader, har blivit avskedade på jobbet, eller de måste flytta för att ha arbete i bråttom. Sök sökord på Craigslist för listningar av ägare med fraser som "måste sälja", "ta alla erbjudanden" etc.
Pre-foreclosures: Pre-avskärmning utgör en möjlighet för investerare att lokalisera fastigheter före avskärmning som de kan köpa till rabatt till fullt marknadsvärde. Realtytrac.com och andra webbplatser har sektioner bara för dessa listor.
Arbeta med bra grossister och fix-flip-investerare: Fastighets grossister som är bra på vad de gör kan vara en bra källa för hyreshem. Om de förstår sin roll i att sälja till fastighetsinvesterare vet de att du vill köpa under nuvarande marknadsvärde och att fastigheterna ska vara klara att hyra. Fix-och-flip-investerare säljer också mestadels till köpare av hyresfastigheter, så de vet vad du vill och definitivt ger en fastighet att hyra.
Skölj, skölj, repetera och rulla upp
När du väl hittar din nisch och nytta dina färdigheter, fortsätt bara att göra samma sak om och om igen och lägg till din hyresportfölj. När du betalar ner inteckningar, kanske du vill utnyttja med eget kapital, men gör det så mycket noga och inte överstiga. Många investerare gick under 2007-kraschen eftersom de var överleverantörer och inte kunde hålla hyror för att fortsätta betala inteckningslån.
Titta på 1031 Skatteutskottet för att sälja lönsamma fastigheter för att finansiera större eller fler fastigheter för att odla din fastighetsportfölj.