Misstag # 1: Förstå din marknad
Att köpa fel hus eller till och med rätt hus men i fel stadsdel kan hålla dig med ett hem du inte kan sälja till en investerarköpare och det kommer att suga upp dina vinster som säljs på detaljhandelsmarknaden.
Vet att det ofta är din mest tillförlitliga köpare att vara en hyresfastighetsinvesterare. Känn de grannskap som arbetar för dem och som stöder en stark hyresmarknad.
Misstag # 2: Förstå dina köpare.
En del av detta är att känna till de stadsdelar de föredrar, liksom stilen och typen av bostäder som varje investerarköpare vill ha. Du kan inte få denna information om du inte odlar relationer med köpare och ber om det. Vet vilka kvarter dina hyresfastigheter köpare föredrar och storleken och egenskaperna hos hyreslägenheter som de gillar. Bygg en databas och följ med den här informationen så att du vet vilken typ av bostäder du vill söka efter.
Misstag # 3: Dålig end-to-end Due Diligence
Detta täcker mycket, men det är lika med detsamma; kör inte siffrorna så att du hamnar med en förlorande affär. Här är komponenterna i en grundlig grossist eller fix & flip deal due diligence process:
- Vet vilken typ av köpare du vill leverera och vad de ska betala för vad de vill ha.
- Vet vad din målköpare vill ha till rabatt till marknadsvärde.
- Om en hyresköpare, känner till hyresmarknaden, vad de vill ha för kontantflöde och hur man beräknar hyresfastighetsinvesteringspotentialen .
- Om en fix & flip deal, en mycket grundlig uppskattning av kostnaden för rehab arbete .
- För fix & flip-erbjudanden, ett realistiskt schema och tidslinje för att slutföra.
- Hur man marknadsför och lokaliserar obehagliga egenskaper som du kan köpa till ett pris som kommer att generera en vinst för dig samtidigt som du möter dina köpare behov.
Kortvariga förändringar på någon av dessa due diligence-artiklar kan och ofta leda till katastrof.
Misstag # 4: Complacency När det kommer till köparen (er)
Du kommer till en bra start, jobba hårt för att bygga en stark köpare databas, och du frågar dem alla de rätta frågorna för att vara säker på att du är ute och söker de hem som dina köpare vill ha. När allt gör det hjälper dig att vara säker på en försäljning, även om en köpare väljer att överlåta en överenskommelse. Att möta behoven hos flera löser det problemet, och det kan till och med skapa konkurrens.
Din första halva ett dussin erbjudanden går bra, och du kommer in i ett spår. Du ökar även din verksamhet och gör fler erbjudanden samtidigt. Du kan ha tre eller fyra arbeten på en gång och dra nytta av smarta köpmöjligheter. Problemet kan komma flera månader på vägen när du ringer upp en frekvent hyraköpare med den affär du bara har blivit och upptäcker att hon inte vill ha bostäder i det området längre. De har flyttat sitt fokus till ett annat område och prisintervall.
Du kan inte bara bygga en köpare lista så ignorera dem tills du har en potentiell affär. Håll kontakten och uppdatera din information.
Misstag # 5: Att bli beroende av en entreprenör i Fix & Flip
Om du inte har skapat en LLC eller ett partnerskap med en entreprenör, bör du söka alternativ och odla relationer för att säkerhetskopiera din favorit rehab entreprenör (er). Självklart, om du gör din egen generella uppdragsgivare och anställer delarna, så kommer du att göra detsamma genom att ha mer än en elektriker, rörmokare etc. på kranen.
Oavsett hur bra du är på att köra siffrorna och ha exakta jobbuppskattningar kan en byte av entreprenörer skura en skiftnyckel i dina planer. Det finns också en kvalitetskomponent. Ibland använder sig avdelningarna en entreprenör eller deras anställda ändras. Det kan vara en minskning av arbetskvaliteten som kommer att skada dina köpare relationer.
Har alltid säkerhetskopior och alternativ.
Undvik dessa fem misstag och du kommer göra mer glada resor till banken med din grossistvinst på fastigheter.