Är vi inte alla agenter?
"Fastighetsmäklare" är en generisk term som hänvisar till vårt yrke, men definierar inte alltid vår position och uppgifter i en transaktion. " Byrån ," den högsta nivån av representation, kräver vissa förtroendeuppdrag , inklusive kundens sekretess och fullständigt upplysande. Sekretesskravet fortsätter efter att transaktionen är avslutad. Du jobbar med kundens bästa, vilket betyder att du har flest pengar för din säljares notering eller lägsta pris för din köpare.
Transaktionsmäklare, Transaktionsfacilitator eller Non-agent
I de flesta stater, om du inte specifikt har kommit överens om ett byråsförhållande med din klient, är du inte deras "agent" med hänsyn till fiduciära krav. Du skulle fortfarande vara skyldig att behandla alla parter rättvist och ärligt, men skulle inte nödvändigtvis vara skyldiga till sekretess eller fullständig information till din kund. Denna status har blivit mer utbredd vid expansion av "Köparbyrån", som representerar köpare som deras agent.
Denna viktiga status förklaras i Dual Agency nedan.
Dual Agency in Real Estate
Dual Agency är inte möjligt, men det är en term som används i de flesta stater. Det är omöjligt att ge sekretess och fullständig information till två kunder samtidigt. Termen gäller emellertid att representera både köparen och säljaren när du är i agenturstatus med var och en.
Det krävs noggrann upplysning till båda klienterna om att din förmåga att representera dem aggressivt har förändrats. Det anses av många vara en riskabel övning, med möjliga intressekonflikter.
Subagency
Subagency har funnits sedan början av den organiserade praxis av fastigheter. Det beskriver en agent som tar en köpare till ett annat företags notering, och köparens representant arbetar för noteringsagentens och säljarens räkning, med tanke på deras förpliktelser. Det handlar bara om död mest överallt nu, eftersom det inte var bra för köpare och gjorde mäklare och säljare vicariously ansvariga för åtgärder eller fel av köparens representant.
Utnämnd myndighet
Utpekad byrå gör det möjligt för mäklare att erbjuda ett alternativ till dubbel byrå när både köpare och säljare är representerade internt och båda har byråavtal. Mäklaren tilldelar en agent att vara säljaren "agent" och en annan agent som representerar köparen. De behåller både "agentur" status med de skyldiga förpliktelserna. Det kräver vissa förfaranden för att hålla respektive kunders information separerad internt, med tillgång begränsad till lämplig agent.
Var ytterst noggrann med att känna till din mäklares representationsalternativ
Studera lagen i ditt tillstånd när det gäller fastighetsrepresentation.
Undersök sedan de alternativ som din mäklare väljer att erbjuda sina kunder. Alla mäklare behöver inte erbjuda alla typer av representation. Åtgärden för kunden för brott mot förpliktelser kan vara smärtsamt för agenten och mäklaren.
I början var alla en "agent" för säljaren. Företaget utanför företaget som hände att hitta en köpare för noteringen fungerade helt enkelt som en underagent för noteringsmäklaren och säljaren. Så, alla fastighetsmäklare som deltar i transaktionen arbetade för säljaren. Du kan gissa att andra alternativ har utvecklats för att presentera ett jämnare spelområde för köparen.
"Köparbyrån", praxisen att tillhandahålla överordnade byrårepresentation och förtroendeuppdrag till köpare, har blivit ganska populär på de flesta områden. Nu kan du få ett skriftligt byråavtal med en köpare som lovar dem alla myndigheters förpliktelser och din bästa försörjning på deras vägnar.
Allt det är underbart tills du tecknar avtal om köpare och sedan sluta skriva ett köpavtal för den köparen på egen hand eller ditt företags lista där du också har skrivit ett avtal om byrårepresentation. Nu är ditt företag plötsligt ett "agent" för båda delarna i transaktionen. Det är självklart ett problem, eftersom du inte längre kan uppfylla kraven för att hålla all sin information privat och att avslöja allt du vet samtidigt. Ett exempel skulle vara en säljare skilsmässa situation. Om du är deras agent, kommer du inte att avslöja det, men om du var köparens agent och inte hade någon relation med säljaren skulle du ge den här informationen till dina köpare för att eventuellt hjälpa dem att göra en bättre affär. Om du är en dubbel agent, kan du inte heller göra det. Så du måste låta båda parter veta att din nya status har förändrat din förmåga att betjäna dem.
Under olika namn är transaktionsmäklare, facilitator, icke-agentur all representation utan myndighetsförvaltningsuppgifter. De är rättvisa för alla berörda, men underlättar utan byrå.
Ur ett rent kundfokuserat och etiskt perspektiv, oavsett vilken roll eller representation som helst, handlar det om att vara ärlig, rättvis och transparent i dina kontakter.