Det finns mer avancerade juridiska definitioner, men som en fastighetsmäklare förtydligar det vad vi bör avslöja i en transaktion. De flesta lagar kräver att vi avslöjar kända materialfakta.
Så om en agent hade visat ett hem i det förflutna som hade vattenskada vid den tidpunkten, även om det inte var senare, borde de avslöja det för andra potentiella köpare. Skulle du inte kunna ompröva det erbjudna priset eller stanna kvar i avtalet om du fick reda på betydande vattenskador?
Materialfakta varierar med statliga och mänskliga naturfaktorer
Låt oss ta några exempel på rättspraxis och problem som människor har haft i att köpa hem runt om i landet för att illustrera vad som kanske inte är ett materiellt faktum som måste avslöjas.
Hemläge och reparationsfrågor
I nästan alla fall måste alla kända brister i strukturen redovisas som väsentliga fakta. Självklart skulle en potentiell köpare antingen ändra sitt sinne eller deras prisutbud om de får reda på ett problem med taket eller stiftelsen.
Ett verkligt exempel illustrerar tydligt det juridiska begreppet. En fastighetsmäklare som arbetade främst som köparagent visade ett hem till en potentiell köpare.
De fattade ett annat inköpsbeslut, delvis på grund av den stora sprickan som upptäcktes när en matsäck var flyttad. De plockade upp hörnet av mattan och hittade en enorm grundspringa spricka över mycket av huvudrummet.
Månader senare visade agenten igen hemmet till en annan köpare klient. Rummet var carpeted.
Vid kontroll av de nödvändiga upplysningsdokumenten nämndes ingen spricka eller om den reparerades. Agenten informerade klienten om föregående visning och skick och de gick vidare. Det skulle vara en annan diskussion om etiket och eventuellt ansvar för noteringsagenten. Köparagenten ansåg att han lämnade ett klagomål men beslutade sig emot det. Vad skulle du göra?
Hemsökt hus
I de flesta stater anses historier om spöken och haunting inte vara ett materiellt faktum, men jag skulle inte satsa på det förrän forskningen gjordes i den stat där hemmet är listat. En bra diskussion om detta från ett juridiskt perspektiv är över på TexasBar.com. Du kan inte vara säker på vad som ska avslöjas utan forskning, och ibland är det bäst att bara fortsätta och göra avslöjandet.
Tidigare mord i hemmet
Pennsylvania har domstolsprövande prejudikat att påstå att ett tidigare mord i hemmet inte är ett materiellt faktum och inte behöver avslöjas. Återigen, det är bara ett tillstånd, och du måste verkligen vara säker på att du vet vad lagen är i ditt tillstånd om du har kännedom om ett mord i hemmet i det förflutna. Ett fall i Kalifornien styrde för en köpare som inte berättade om mord i ett hem han köpte. Ibland kan även en våldsam död som inte styrt ett mord behöva avslöjas.
Ett exempel skulle vara ett självförsvar skytte av ett hem inkräktare inuti hemmet.
Begränsningar av antal hundar Materialfakta i Iowa
Mäklaren i ett fall i Iowa var tvungen att betala skadestånd för att inte ge korrekt upplysningar till köparna om att det fanns en HOA-begränsning till en hund per bostad. Köparna hittade och dödade affären. Säsongsproblem orsakade att bostaden skulle stanna på marknaden en stund och sälja för mindre än de ursprungliga köparna som erbjudits. I detta fall representerade mäklaren båda sidor, så det var möjligt att kontrollera information från säljare till köpare sida.
Fastighetsmäklare och deras mäklare befinner sig i farligt territorium om de inte avslöjar något de vet, även om de trodde att de inte behövde göra det. En bra regel att följa är att om du undrar om du borde, fortsätt och avslöja för att undvika rättegångar senare.
För agenter och mäklare som utövar exklusiva köparbyråer är det mycket lättare. De representerar bara köpare, och det är lätt att behålla sina intressen högst upp på listan.