Annullering av ett leasingavtal
Många fastighetshyror gör det möjligt för byggägaren att säga upp hyresavtalet om byggnaden blir delvis eller helt oförbättlig på grund av fysisk förlust.
Hyresvärden kan ha rätt att säga upp hyresavtalet även om den del av byggnaden som hyresgästen har ockuperat inte har skadats. Om byggnaden är helt förstörd kan hyresvärd ha möjlighet, men inte skyldighet, att bygga om strukturen. Hyresvärden får inte vara skyldig att reparera eller ersätta en allvarligt skadad byggnad såvida inte och till dess att det har erhållits en försäkringsbetalning.
Som följande exempel visar kan annullering av ett hyresavtal på allvar drabba ett litet företag som betalar mindre än den löpande hyran. Det visar också vikten av hyresräntedäckning.
Exempel
Floyd äger Fantastic Flooring, ett företag som säljer mattor och andra golvbeläggningar ur ett lager. Bolaget hyr ut hälften av ett 20 000 kvadratmeter lager från Peerless Properties. Det betalar för närvarande $ .50 per kvadratmeter för 10 000 kvadratfot eller $ 5 000 per månad. Hyresvärdet på lageret är $ .75 per kvadratmeter eller $ 7.500 per månad.
Hyresvärde betyder hyrde hyresvärden kunde samla till marknadsräntor.
Floyd förhandlade sitt leasingavtal för två år sedan, då hyrespriserna i hans område var deprimerade. Hyrorna har sedan återhämtat sig, men Floyds hyresavtal kommer inte att löpa ut i tre år. Om Floyd skulle förlora sitt leasingavtal skulle hans firma behöva hyra en annan fastighet till marknadsräntor.
Under ett nytt leasingavtal skulle företaget troligen betala ytterligare $ 2500 mer per månad, eller $ 30.000 per år, för uthyrning. Om företaget förlorade sitt leasing idag skulle det medföra en extra kostnad på 90 000 dollar under de kommande tre åren.
Floyd har lagt till ett antal förbättringar och förbättringar till lageret sedan hans hyresavtal började. Dessa inkluderar ny belysning, skräddarsydda hyllor och uppgraderingar till lastdockan. Förbättringarna är nu en del av byggnaden. Floyd äger inte dem, men han kommer att ha ett intresseintresse för dem för resten av sitt leasingavtal.
Sena en natt gnisslar kablarna en eld som skadar byggnaden allvarligt. Annat än några mindre rök till golvmaterial, är den del av lageret som Occupy av Fantastic Flooring opåverkad av elden. Ändå avbryter Peerless Properties Floyds leasingavtal. Fantastic Flooring är försäkrad för skador på sina golvmaterial enligt sin kommersiella äganderätt . Fantastic Flooring har dock ingen täckning för den ekonomiska förlusten det kommer att drabbas på grund av förlusten av hyresavtalet. Företaget har också ingen täckning för förlusten av användningen av de förbättringar som den har gjort till byggnaden. Dessa objekt var inte skadade, så förlusten av användningen omfattas inte av företagets egendomsförsäkring .
Floyd kunde ha skyddat sin verksamhet mot de finansiella förlusterna som uppstått vid uppsägning av ett leasingavtal genom att köpa hyresräntor. Denna täckning kan läggas till en kommersiell fastighetspolitik via en separat form.
Hyresränta Ränteförsäkring
Hyresränta försäkring täcker den ekonomiska förlusten du uppbär på grund av att ditt hyresavtal upphävs. För att en förlust ska täckas måste den härröra från direkt fysisk förlust av (eller skada) egendom på lokaler som beskrivs i deklarationerna. Dessutom måste skadan härröra från en försäkringsrisk enligt din policy .
Hyresintäkterna kan innehålla något av följande om en försäkringsgräns visas i täckningsplanen:
- Hyresgästernas hyresintäkter Det här är skillnaden mellan den månatliga hyran du betalar och hyresvärdet för fastigheten (hyresvärdet på marknaden). I det föregående exemplet är Fantastic Floorings Hyresgästers Ränta $ 2,500 ($ 7,500 minus $ 5,000).
- Bonusbetalningar Det här är den ofördelade delen av en kontantbonus som du betalat för att få ett leasingavtal och det kommer inte att returneras till dig. Till exempel betalade du din hyresvärd en $ 5 000 bonus för att säkra ett 3-årigt hyresavtal snarare än ett 5-årigt hyresavtal.
- Förbättringar och förbättringar Ditt företag kan ha gjort förbättringar i din hyresfastighet som du inte juridiskt kan ta bort. Omfattad leasingränta inkluderar den ofördelade delen av betalningar som du har gjort för förbättringar. Det inkluderar inte värdet av förbättringar som omfattas av annan försäkring.
- Förutbetalda hyror Det här är den ofördelade delen av hyran du har betalat i förväg som inte återbetalas till dig. Till exempel betalade du tre månaders hyra i förväg när du hyrde din egendom.
Netto hyresintäkter
Under hyresräntetäckningen uttrycks försäkringsgränsen i fråga om nettoförsäljningsränta . Om ditt hyresavtal är avbrutet, kommer din försäkringsgivare att betala för förluster din nettoslutningsränta vid tidpunkten för förlusten. Netto leasingränta omfattar två komponenter.
Hyresgästers räntebindning (TLI) Detta motsvarar den förmån du får från ett fördelaktigt leasingavtal under de återstående månaderna. Din TLI är nuvärdet av ditt brutto hyresräntor . Det beräknas genom att multiplicera ditt bruttoavkastningsintresse med tillämplig leasingräntefaktor. Din bruttoavgift är skillnaden mellan hyresvärdet på dina lokaler och hyran du betalar varje månad. Antag att marknadsräntan för uthyrning är $ 5 000 per månad och ditt företag betalar för närvarande $ 3.500. Ditt brutto hyresräntor är $ 1500 ($ 5000 minus $ 3.500).
Hyresräntefaktorn härrör från en tabell som bifogas din policy . Faktorerna varierar beroende på rådande ränta och de kvarstående månaderna i hyresavtalet. Tänk på att du har 36 månader kvar i ditt leasingavtal. Om den rådande räntan är 5 procent är räntefaktorn 33,4213. Din netto leasingränta är $ 1500 X 33.4213 eller 50.132.
Månatlig hyresränta (MLI) Den månatliga hyresräntan återspeglar din månads kostnad för bonusbetalningar, förbättringar och förbättringar och förutbetald hyra. Dessa poster gäller inte om du inte har betalat en bonus, gjort förbättringar eller betalat hyra i förväg. Om du vill försäkra dig om dessa kostnader, beräknas den månatliga hyreskostnaden för varje del separat. För varje objekt delas din ursprungliga kostnad av antalet månader kvar i ditt leasingavtal när du har gjort utgifterna. Anta exempelvis att sex månader i ditt 36-månaders leasing, du spenderade 25 000 dollar för förbättringar. Din MLI är $ 25,000 / 30 eller 833.
Netto leasingränta
Gränsen som visas på din policy för hyresräntedekning är summan av hyresgästernas hyresintäkter och ditt månatliga hyresintresse vid startdatumet för din policy. Till exempel, om din TLI är $ 1500 och din MLI är $ 833, är din netto leasingränta vid starten $ 2 333. Det här är det mesta som din försäkringsgivare betalar under hyresräntetäckningen om ditt hyresavtal är inställt på startdatumet för din policy.
Din netto leasingränta minskar varje månad under hela din policyperiod. Om ditt hyresavtal är avbrutet, kommer din försäkringsgivare att betala under hyresräntetäckningen din nettoslutningsränta vid tidpunkten för förlusten . Din försäkringsgivare kommer att beräkna din netto leasingränta genom att lägga till följande:
- Din bruttoinvesteringsränta multiplicerad med hyresräntan för de resterande månaderna av ditt leasingavtal vid tidpunkten för förlusten
- Ditt månatliga hyresräntor multiplicerat med de resterande månaderna av ditt leasingavtal vid tidpunkten för förlusten