Långivare och köpare vill inte vara omedvetet riskera för översvämningar
När en långivare är involverad
När en fastighet är finansierad borde långivaren ha en resurs för att uppnå denna uppgift vid köp. Avgiften debiteras då för köparen i 800-serien på HUD-1-avvecklingsutlåtandet. Långivaren skyddar sin lånefordran genom att verifiera risken för skada eller förlust av översvämningar. Det utesluter inte nödvändigtvis ett lån om fastigheten är i fara, men en federal översvämningsförsäkring skulle normalt krävas.
FEMA översvämningskartor finns tillgängliga online, samt leverantörer av online översvämningsintyg.
När det inte finns någon långivare-ett exempel
Generellt finns det inget problem med den utfärdande myndigheten eller företaget och rapporten, och det är bra när en långivare är involverad i transaktionen. Men i praktiken kan du gå in i en situation som en fastighetsmäklare, där du måste hjälpa din kund kontrakt för en översvämningscertifiering själv så att han kan lista eller sälja sin egendom.
I ett exempel hade fastighetsprofessuren en kund som byggde spechus som han då skulle lista med mäklaren. Eftersom ett hem skulle byggas på ett parcel land som gränsades av en arroyo, behövde de kontrollera in i översvämningscertifiering tidigt eftersom det skulle påverka byggandet. Byggaren / säljaren kände att han hellre skulle ta hand om eventuella översvämningar i byggfasen så att han kunde producera ett hem som skulle tillfredsställa långivare.
Han hade köpt landet med kontanter.
Klienten och mäklaren diskuterade situationen och bestämde sig för att mäklaren beställde en översvämningscertifiering som kunde tas till länet så att han kunde få bygglov. Detta måste ske innan byggandet kunde börja.
Certifieringskrav
I allmänhet är det bara en adress som krävs för att få en översvämningscertifiering från ett certifierat företag, men det var en nyligen uppdelad bit hög ökenmark och det fanns ingen acceptabel närliggande adress. Mäklaren kontaktade därför en landmätare för att ta reda på hur ett översvämningscertifikat kunde uppnås. Landmätaren rådde att översvämningscertifieringsföretaget skulle acceptera en uppsättning GPS-koordinater men endast om de bestämdes via en godkänd metod.
Den "godkända metoden" var att få två GPS-mätningar. En var nödvändig vid en närliggande kortbildad större korsning av gator eller motorvägar som skulle kunna hänvisas av översvämningscertifieringsföretaget. Den andra skulle tas på själva själva partiet, och företaget kunde då korrekt orientera fastigheten på översvämningskartan.
Mäklaren tog avläsningarna, en står i mitten av en upptagen motorväg och den andra vid partiet. Översvämningscertifieringsformuläret fylldes i och skickades in. Certifieringen kom igenom snabbt och uppgav att partiet inte var i 100-års flodplain.
Detta borde ha varit tillräckligt för att det skulle vara formuläret arkiverat med länet för att få bygglov utfärdad.
Tyvärr var byråkraten på länet inte i stämningen att vara kundvänlig. Hon sa: "Jag har paced avståndet till den föreslagna plattan från arroyo, och det ligger i översvämningszonen. Jag bryr mig inte vad översvämningscertifieringen säger!"
Historiens sensmoral
Nej, hela projektet föll inte igenom, men klienten fick en extra flera tusen dollar i kostnad för att lyfta fast fastigheten för att rymma sig i en översvämningszon. Det intressanta är att när hemmet var färdigt och en köpare kom med, beställde långivaren ett översvämningscertifikat och partiet befann sig inte i en översvämningszon.
Ibland måste du bara gå med det byråkratiska flödet.